全程营销策划方案 蜀郡·锦绣城 （暂定名） 客 户：成都兴西华建设管理有限公司 公 司：北京日新伟业（成都）房地产营销机构 四川日新伟业房地产经纪有限公司 四川日新伟业广告有限公司 时 间：11月9日 保留所有版权 All Rights Reserved. 内部资料 敬请保密 （草案） 本案重点： 产品调整建议 推广及销售策略 前 言 本案撰写假定基础： 全部预售手续在底前取得；全部工程建设在底前完成。 本案重点： 根据目前产品定位状况提供修改建议，请开发商在条件许可范围内尽量考虑并加快调整；按照总体进度预排推广与销售的周期、目标、策略、主要内容 第一部分 调研定位篇 1、住宅市场概况 今年1～7月份，成都商品房交易均价为4060元/m2， 与去年同期相比上涨11.08％。其中，商品住宅均价为 3677元/m2，比去年同期上涨16.95％。 从单月价格变化看，新政实施后，成都商品住宅价格同 比增幅开始逐月下滑，从5月的21.93%下降到6月、7 月的15%左右。 一、宏观环境分析 6-7月住房价格环比还略有下降，7月商品住宅价格基 本上回归到今年一季度的水平（今年一季度的住宅新 盘的销售为3690元/m2）。 消费者方面，消费心态更趋理性、务实 2、市场走势分析 目前，成都住宅市场最热点区域为2-3环，统计资料表明，目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%，而3环外的商品房供应量也接近20%。 价格方面，应该说，成都目前的房价已经偏高，伴随着市场供求关系的变化，开发商定价也将更加谨慎 预计在供给关系（成都住宅市场“供过于求”的局面在短期内不会改变）、开发商资金压力（银行紧缩银根）、消费者继续观望的三方影响下，成都商品住宅价格难有较大上浮的机会 因此，为应对市场近年内的未知风险，我们认为: 本项目前期入市价格应慎重 1、项目位置 二、项目地块分析 2、项目现状 （1）四至范围 项目西临双星大道，北接培风小区（安置房），南临规划中60亩市政公园。 （2）项目现状 项目二期3栋接近封顶，一期地基施工中，施工现场比较混乱； 外墙广告档次不高，已经显得破损，影响项目整体形象 3、项目周边1000米范围内社区配套 （1）交通状况 公交路线：90路 406路 406区间 交通方式：公交、自驾车 达到项目的路线： 草金路-双星大道左拐， 光华大道-双星大道右拐， 武侯大道-双星大道 （2）其他配套： 教育：成都九中四川广播电视大学西校区。 医疗：规划中30亩的大型医院。 购物：规划中农贸市场，双星总公司、机投农贸大市场等。 公园：永康森林公园 4、项目周边环境 生活氛围：不强 治安情况：比较差 空气状况：一般 噪声情况：噪声较大 企业：数个工业机械厂 景观 ：规划中60亩体育公园 规划：体育公园； 30亩大型医院； 武侯区政府新行政中心 5、项目经济技术指标（来自项目现场销售资料） （1）总净用地70267.16 m2 （2）总建筑面积226830 m2 其中： 地上建筑面积：193475 m2 居住建筑面积：165938 m2 商业建筑面积：19322 m2 其他建筑面积：6969 m2（架空层3946 m2） 地下建筑面积：33355 m2 居住户数： 1789户 容 积 率： 2.7（底层架空不计） 建筑基底面积： 21079 m2 建筑密度： 29.9% 绿 地 率： 30% 机动车位： 1075辆 其中： 地上184辆；地下891辆 非机动车位： 3837个 其中： 地上停车位：957个 地下停车位：2880个 区域产品综述 代表楼盘： 星语双城、华都新公馆等 产品形式： 小高层电梯公寓为主 销售均价： 电梯公寓约2700元/ m2 多层住宅约3200元/ m2左右 三、区域内供应产品特征 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看