第一部分 项目分析
项目概况
1.项目地块简介
本案位于济南市二环南路与英雄山路交汇处东北侧，南临二环南路，西临武警学院，东临规划路（舜德路），西北靠龟山，东北临兴济河，临近二环路的地块标高在140米，东邻规划路的标高在122-134米，临近龟山的标高在124.5米，项目占地约180亩，规划总建筑面积约23万平方米。项目隶属济南南部控制板块，地理位置珍稀优越，但距市区稍远，且周边配套尚未齐全，对项目品质有一定影响

2.技术经济指标
总用地面积：122016.5㎡
建设用地面积：113792.6㎡
总占地面积：27537.8㎡
总建筑面积：238108.0㎡
其中：地上230108.0㎡
地下8000.0㎡
建筑密度：24.2％
容积率：2.02
绿地率：36.28％
SWOT分析
1.优势分析（Strength）
——板块素质较高

项目隶属济南南部板块，秉承济南人“住南不住北，住东不住西” 的传统居住习惯，该项目属于“南贵”高档住宅区

——自然环境较好

项目地处济南市南部板块，是济南市空气质量最好的地区之一，且项目依山傍水，山峦连绵起伏，外部环境条件较好

——优质产品设计

在高度竞争的房地产市场中，产品设计的差异化是吸引客户的最重要手段，BLOCK庭院式建筑、退台式及露台情景阳房 、4.8米挑高及三错层空间等全新概念，绝对引起市场关注的新焦点

2.劣势分析（Weakness）
——地理位置稍偏

项目地处济南市南部二环南路北侧，距市区稍显偏远

——配套比较缺乏

项目周边尚在规划建设中，配套有待完善，整体城市化形象还未形成，尤其是东侧的舜耕路和北侧的旅游路尚未修通，目前只能从南侧二环南路进出项目，这势必影响项目的品质

——相邻项目影响

由于项目东南角被太平洋项目分割出一块，造成地块的不规则，对项目的建筑规划、产品设计、外部形象及产品销售都有一定影响

——噪音尾气及工业污染

项目北侧靠近发电厂，该发电厂工业污染将对项目的整体销售产生一定影响，而项目位于主干道二环南路北侧，交通噪音尾气污染亦将对项目沿路房屋的销售产生威胁

——地块内地形复杂，地势地洼；南北高差较大，且南高北底；规划设计难度较大

3.机会分析（Opportunity）
——市场需求旺盛

济南作为省城，近几年逐渐加速城市化和城市旧改建设，另外省城相对较多的事业单位人员随着收入的逐渐提高，他们对单位分的福利房已不能满足居住的需求，必将产生旺盛购买需求和二次置业的中高档精品社区需求，对本案的定位构成有力支持

——板块高贵且珍稀

由于“南贵”的居住习惯和绝版的地理位置，必将吸引大批的客户群

——教育资源的潜力有待挖掘
项目周边有丰富的教育资源有待挖掘，附近有中华女子学院、济南武警学院、山东电力高专及规划建设的山东大学分校区等，若
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