新兴都市森林营销策划报告 谨呈：长沙国泰 北京华远经纪有限公司 一 问题界定 二 市场研究 四 项目定位 五 建筑规划 六 营销推广 三 项目价值分析 项目背景 开发商的困难 开发商的目标 地价成本较高。 项目第一期西北角金星变电站对项目内居民生活造成一定影响。 开发商希望通过更改规划或产品，使高层变成洋房，降低成本 开发商要求稳，快速回笼资金。 实现公司品牌和项目形象的双赢局面 问题结构化 问题一：淡市情况下，如何定位，保证项目持续开发，并实现资金的快速回笼 问题二：商业体量做多大，以什么方式进行销售 问题三：如何销售推广，实现项目和企业品牌双赢 最核心问题的解决方式 开发商的目标是快速销售，快速回笼资金 寻找市场销售速度最快的产品，最终实现快速回笼资金 精准的市场和客户定位 制定超越市场的高性价比产品 淡市情况下差异化营销推广策略 达到快速销售，华远经纪具备的优势 一 问题界定 二 市场研究 四 项目定位 五 建筑规划 六 营销推广 三 项目价值分析 项目背景介绍 总占地：177535 平米 地上总建面：427550 平米 总户数：3951平米 第一期 总建筑面积：211720.99平米 建筑密度：14.79%平米 容积率：2.76 根据容积率分析项目的物业形态有： 纯高层（市场高层产品同质化严重，目前的价格较低,） 高层+洋房（寻找高价值的差异化产品） 市场整体要点提炼 长沙整体市场概况 竞争楼盘的产品和价格研究 客户需求 研判该区域市场有没高层和洋房产品快速销售的高价值产品的支撑条件 长沙市场分析 整体供应量大，销售去化较低，销售压力巨大； 品牌开发商云集，竞争层面升级 价格开始明生暗降，竞争环境恶劣； 政策措施不断加强，影响明显； 以江河湖山为依托的景观楼盘成为长沙市场追逐热点 长沙市场分析69104城市核心 1611 省府中心市府中心1618长沙玫瑰园 南山苏迪亚诺 卓越蔚蓝海岸 汀湘十里 阳光100 西山汇景 藏胧 威尼斯城 托斯卡纳59 710 8612 湘江一号 早安星城 和记黄埔项目 中粮项目 融科项目 长沙橘郡 171815 洋房产品基本分布在二环以外，属于长沙的远郊，数目众多，规模比较大，竞争激烈 。 距离市区较近的洋房产品缺乏。 高层产品供应量大，竞争激烈 15 美洲故事 比华利山 鹏基诺亚山林 竞争楼盘分析-价格 市场洋房价格集中在 5000-6000元/平米，离市区越近价格越高。 片区楼放量集中，未来供应量大，销售压力大。 地理位置好，产品性价比高的产品市场认可度高 竞争楼盘分析-销售速度 地理位置优越，景观资源丰富的产品销售速度要快 竞争楼盘分析-产品-户型 户型面积集中在95-100平米二房，110-135平米三房为主 竞争楼盘分析-户型创新度分析 市场目前产品的优势：入户花园+阳光房+少量的露台 整体水平的角度看产品创新度不高，主要体现在入户花园等，赠送面积不大，相互之间同质化严重 竞争楼盘分析-产品-建筑风格 现代 古典 西式 中式汀湘十里 青竹湖畔 麓山别墅 比华利山 长沙玫瑰园 托斯卡纳 圣爵菲斯威尼斯城4 蔚蓝海岸 目前市场知名度高、售价较高，销售状况较好的成功案例的建筑风格主要为古典与现代结合的西式风格，集中在“2”象限； 现状项目在园林和建筑风格上多数以风情为主，例如长沙玫瑰园、托斯卡纳的意大利风情等 市场项目的建筑风格以古典西式风格居多 御院 西城龙庭 客户需求分析 长沙玫瑰园 产品保值升值，品质成为开发商竞争的利器 便捷程度及成熟度客户的主要关注点 客户需求驱动：产品性价比，周边环境及居住氛围，产品的保值升值，开发商品牌，物业管理等， 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看