北京温榆河地块前期策划
北京地区管理部、远联公司 01,
目录
1.1 区位条件 1.2 规划条件 1.3 土地四至及现状 1.4 项目背景
项目概况
第一部分
★
项目位置
五 环
四 环
万和公馆
京 承 高 速
机 场 高 速
1.1 区位条件—项目位置
远洋LA VIE
15号线孙河站
温 榆 河
1.1 区位条件—项目位置
孙河组团位于朝阳区孙河乡，京密路西侧，机场南线高速北侧，紧邻地铁15号线孙河站，交通便利。 孙河组团距离东北五环五元桥约6公里，距离首都国际机场仅8公里； 项目距离我司万和公馆约7公里，距离远洋LA VIE 仅约3.5公里

五元桥
孙河组团
机场南线高速路
京 承 高 速
京 密 路
地铁15号线
东北五环
万和公馆
远洋LA VIE1.1 区位条件—项目位置
机场南线高速路
京 密 路
15号线孙河站
地块位置
9月龙湖获取地块 建面72923㎡ 容积率1.1 楼面地价8㎡
1.1 区位条件—周边配套：生活配套设施比较匮乏
★
项目位置
商务酒店
奥特莱斯
红军公园
综合超市
婕妮超市
1.5KM
商务酒店
商务宾馆
汇佳幼儿园
金色河畔 高尔夫
黄港高尔夫
西谛桃园 俱乐部
1.2 规划条件—规划指标
1.3 项目四至及现状
项目建设用地内有一排高压线杆横穿项目用地，北侧有一排通讯线杆，北侧代征道路内有部分高压线杆及通讯线杆，宗地南侧有土堆； 项目“六通一平”（无通热）供地

425
66
53西边界
温榆河
地块内部
地铁孙河站
南边界
京密路
1.4 项目背景—挂牌信息第二部分
2.1 城市房地产市场分析 2.2 区域房地产市场分析 2.3 项目周边竞争分析——联排 2.4 重点对标项目分析——联排 2.5 项目周边竞争分析——平墅 2.6 重点对标项目分析——平墅 2.7 市场分析小结
房地产市场分析
2.1 城市房地产市场分析——量价走势
整体市场全面复苏，成交量同比大幅增长，价格走势平稳 成交量回暖，同比增幅较大超60%：前11个月北京市商品住宅成交81783套，共计985万平米，同比增长61%。自3月成交量保持稳定增长，整个市场呈现出上扬趋势。 价格走势平稳，同比微降4%： 前11个月住宅市场成交价格20734元/平米，同比下降4%，全年价格走势平稳。 各面积区间成交价格：120平以下成交均价16818元/平米，同比降2%；120-180平21111元/平米，增2%；180平以上31000元/平米，增2%。同时，120平以上产品成交价高于120平以下产品46%

数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止11月30日,数据包含住宅、公寓、别墅
2.1 城市房地产市场分析——成交结构
市场需求依然以首置首改产品为主，改善需求大幅释放，120-180平改善类产品成交同比增81%，远超全市平均水平 成交结构：120平以下首置产品成交比例趋于稳定，保持占总量50%上下；120-180平首次改善产品成交比例明显增加，由去年同期的24%上升至今年的29%，同比增幅约16%；180平以上二次改善产品成交比例下降严重，由去年同期的27%下降至几年的22%，同比降幅近20%

数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止11月30日，数据包含住宅、公寓、别墅
2.1 城市房地产市场分析——库存结构
库存以120平以下刚需及180平以上高端别墅类产品为主，120-180首次改善类产品库存压力相对较小 存量情况：目前存量55386套，778万平米，按目前北京市月均去化速度，去化周期7个月。 存量结构：120平以下首置产品占35%，120-180平首次改善产品占30%，180平以上二次改善产品占40%。 存量变化趋势：近三年中，存量最大，同比下降20%。其中，120平以下产品同比下降22%，120-180平下降24%，180以上下降14%

数据来源：北京市房地产交易管理网，为数据统计的一致性各年份截止11月30日，数据包含住宅、公寓、别墅
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