——在市场经济的现代社会，要想以最快的速度完成项目销售目标，了解房地产相关市场的整体动态，是不可或缺的环节，下面，就让我们一起来认清目前的市场运行情况 第一部分 市场营销环境分析 一、南京房地产市场形势分析 （一）南京市房地产开发投资情况 综合来看，房地产开发投资额度同比下降，施工和竣工面积与去年同比保持稳定增加，但从销售面积的大幅下滑不难看出，楼市已经进入调整期阶段，“供大于求”显现 （二）土地市场分析 1.土地成交综述 08年1～10月份，南京共有48幅地块公开拍卖，成交43幅（其中底价成交38幅，流标5幅），与07年1～10月份成交的110幅相比，减少60.9％。从面积上看，43幅土地实际出让面积为321.53万㎡，同比减少54.9％ 今年的市场与去年地王频出的火热行情相比，反差较大。不仅开发商拿地的热情大减，南京国土部门推地的步伐也大为放缓。流拍、遇冷，成为今年国土出让的关键词 2 . 出让面积、价格分析 ◆ 08年1-10月份土地市场整体成交情况呈“V”型，1-10月份共成交了321.5万平方米，较07年同期成交面积降低了54.9％，下跌幅度较大 ◆ 7-10月份，15宗出让土地平均地价4973元/平方米，其中位于城中2宗地价过万，分别为13915.63元/平方米、11754.75元/平方米，拉动整体地价。但溢价成交只有位于河西的1宗地，为苏宁拍得，用途为酒店式公寓，其余皆为底价成交 1. 供销情况分析 今年总体的供销比呈高位运行情况，比数长期处在7.2以上，供大于求情况明显。8-10月份供销比在20以上 按照近两个月的去化速度，仅目前在售的市场余量也需近2年的时间消化。虽然新政不断推出刺激购房需求，但经历着金融危机的人们对固定资产买入持更加谨慎态度。预计后期市场销售压力仍比较大 （三）商品住宅市场分析 2、成交价格分析 （1）月成交均价分析 总体上看，08年每月成交均价水平高出较07年同期。07年南京商品住宅价格保持比较稳定的上升势头，从1月份的4753元/㎡上升到12月份的6282元/㎡；08年1～4月份价格波动较大，但基本保持上升态势，而之后价格曲线始终保持下降趋势，到10月份，全市商品住宅成交均价回落至6566元/㎡，环比下降0.41％ （2）成交价格、面积区间分析 ◆ 4000元/㎡以下的房屋成交量占31%，占比最高。而6000元/㎡以下的房源是成交主力，占了近63%，较有所上半年明显上升，说明尽管成交价格同比上升，但市场对低价产品的接受度远比其他。突显出“低价” 的重要 ◆ 近两个月，100平方米以下占了成交总量的53％，说明现在购房自用者和改善居住条件者在高房价的压力下，更加亲睐实用的经济户型 （四）南京市商品房市场总结 近几个月楼市出现如下几种情况： 1、供应量继续加大，而销售量持续低迷。尤其是9月，跌至2月以来的冰点，10月份由于中央至地方政府出台系列新政刺激楼市，楼市止住下滑出现回升回暖迹象。 2、板块结构：江宁、浦口、河西、城北迎来上市高峰，成交则全线萎缩。 3、户型结构：小户型和大户型成交比例上升，中等户型成交比例有所下降，不过还是以中小户型为主。 4、价格结构：4000元/㎡以下的低档房源和6000-8000元/㎡的中档房源成交比例持续上升 二、江宁房地产市场综述及板块分析 （一）江宁楼市板块格局及特征分析 将军山板块 岔路口板块 百家湖板块 东山镇板块 九龙湖板块 科学园板块 本 案 （二）土地市场分析 ◆ 1-10月，全区土地成交11宗，总出让面积82.09万㎡，继7、8月零土地出让之后，9月全区成交土地3宗，成交面积16.70万平米，成交量有所放大，但由于大都为底价成交，显示土地市场冷淡，上市推迟，10月份没有土地成交。 ◆ 从成交土地用途来看，7-10月份成交土地均为综合用地，纯住宅用地出让减少；从用地分布来看，9月份出让土地集中在滨江-谷里片区和科学园片区大学城区域，为新兴片区稳定发展提供有利条件。 ◆ 成交单价以东山最高，科学园次之，汤山片区最低。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看