写在提案之前…… 从刚刚结束泰国之行的感受说起…… 再到杭州为代表的豪宅市场变化 无锡悦府是及时沟通在长三角地区与华润展开的第二次“合作”！从8月31日的首次接触，到9月7日，针对问题进行的深入沟通！ 直至今天，及时沟通正式对无锡悦府提报。 三次拜访的意图不仅仅是因为这是一门生意。 更多的是及时沟通对“华润”长期信任的尊重表达， 以及对“豪宅”的严谨态度 “三顾茅庐”所为何？ 正因为这样的尊重和严谨， 对一些问题也将直言不讳！ 无锡悦府操作团队必须对“悦府”说的三声“对不起” 在我们把无锡悦府定义为无锡顶级豪宅时， 请问什么是豪宅 仅仅只是我们用了多少昂贵的材质？ 仅仅只是 因为我们的定价尺度？ 还是我们一直在标榜的“不曾、不再”的稀缺地位？ 豪宅，对于营销、工程、客户而言，都是一个高端体验的 系统工程，每个细节都需严谨！ 所以，在展开高屋建瓴的营销话题之前，请各位大佬拿起 我们的DM、楼书。请问，我们是否对得起“豪宅”二字！ 对不起，豪宅！ 看看上海外滩九里、看看杭州悦府、看看大连星海湾。 这些华润体系下的豪宅，无一不是每座城市的名片之作， 无一不是每个城市的豪宅热点。 而无锡悦府呢？ 对不起，悦府！ 这样高标准的悦府，甚至超过了杭州悦府、 超过了外滩九里标准的悦府， 作为华润创始人的回归故里之作， 从4月份开卖，卖的沾沾自喜，卖的悄无声息， 对于无锡，对于华润，我们都没有完成应有的期待！ 对不起，华润！ 以三声对不起， 表达对“豪宅、悦府、华润” 的敬畏态度之后， 回到项目，必须清楚的认知问题， 解决问题，才是当务之急！ 两次现场拜访，六个小时的探讨！ 在与施寅辰总监、徐海峰总监两位的交谈中， 摆在悦府面前的问题有很多！ 一、产品本身太超前 这不是悦府能改变的，也不是广告能解决的！这是一个需要被长期教育才能解决的问题，这种教育包括人群素质、市场导向等等，而不是广告的几篇硬广、几篇软文就能达成 此路不通 二、首批房源购买业主中， 大部分富豪阶层来自无锡本地， 并非江阴、宜兴等辖区 对其他地区的客户拓展，并非主要方式 此路不通 三、行业内人士，周边居民的认可度非 常高，专家型客户的裙带关系也是成交关键。 由于项目豪宅纯粹度，导致公务员无法购买 此路不通 四、交通扁平化，“市中心”的优势不大 在周边众多的竞争楼盘中，我们的竞争优势并不是“市中心”、也绝 并非“运河资源” 此路不通 五、对比悦府的豪宅产品，形象发虚 无论是设计感、图片美观度、以及文字的输出方式，与豪宅调性相差甚远 看完这些问题，很容易达成共识： 一、悦府豪宅形象和地位并未在无锡广泛树立 无论是悦府自身品牌需要，还是支撑项目实际销售需求， 豪宅形象这一课，必须补！ 二、悦府给客群带来的标签感、荣誉感不够 由于无锡市场富豪阶层的特殊性，除了住宅的高标准的使用价值，更需要身份感、标签感！ 三、悦府的客群集中在无锡当地乡镇企业业主 当然也包含行业内专家型客户 双方的访谈中所感受， 如果对问题认识不够坚定， 那么所谓的交通扁平化、渠道、物料等等， 都可能是我们所担心的问题， 其实这些仅仅只是一些现象 最核心的问题只有一个： 悦府豪宅形象的大众认知问题 （标签化、身份感） 1、由于形象的大众认知度不够，导致悦府对他们而言仅仅只是一个400万的房子，除了“贵”，却并没有办法满足他们“面子层面”的需求 原来如此 2、在没有得到“洗礼”之前的新客户在到达现场之前是没有任何形成任何期待来看待悦府的 3、所有的客户消费“抗性”，其实是来自洗礼之前的习惯 所以，及时沟通的发力点也将聚焦在如何解决悦府的形象认知问题。 所以，我们要做的是—— 为悦府“正名” 悦府豪宅体系工程无锡再实践之路 看看华润体系内部豪宅—“大连星海湾” 再看看其他城市的平层豪宅—“杭州滨江集团系列” 再看看悦府的客群：无锡本地乡镇企业业主 他们是无锡特定经济模式下的“有钱人” ——我们称之为“土豪” 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看