苏州房地产市场研究 (截止.3) Part 1 09年苏州市场回顾 09年苏州市场回顾：宏观经济——经济继续保持高增长，位于全国前列 苏州09年全市国内生产总值为7400亿元，同比增长约10.4%，全国排名第五，江苏省排名第一，并没有因为全球金融危机而放慢脚步，继续保持高速增长。 而09年苏州户籍人口为633.29万人，同比增长0.56%，增幅相比前几年进一步减少 同时，苏州市民计民生继续改善，09年人均GDP为11.69万元，增长9.86%，城市居民人均可支配收入26320元，增长10.3%，农民人均纯收入12987元，增长10.2%。城镇登记失业率2.9%，市区居民消费价格总水平比上年下降0.2% 09年苏州市场回顾：土地市场——供应量以及成交楼面价均大幅攀升 在07年土地大幅放量过后，08年居住用地的供应大幅度减少； 在土地成交结构的占比中，08年商办用地比例超过居住用地，为苏州2001年土地出让制度开始以来的最高比列。市场低迷的情况下，商业用地出让和成交比例受到影响较小。 土地市场回暖，截至12月30日最新招拍挂公告，土地供应中，居住用地供应522.30万方，商办用地175.35万方 2001苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势，土地成本在住宅开发成本中的比重逐步增加（数据包括1月23日成交数据）； 综合以上，居住地块飙升到4838元/㎡ 09年苏州市场回顾：土地市场——供应量以及成交楼面价均大幅攀升 全市商品住宅成交均价上涨幅度较小，年均增长8.14%； 全市土地成交楼面价上涨较大，年均增长42.16%； 楼面价占成交价的比例由的36.50%上升到的63.08%； 楼面价占比快速增长，主要在于绿城地块的拉动，同时也是各开发商手上资金的充足以及对市场的预期向好。 如果扣除绿城土地的拉动，楼面价降至4059元/㎡，按照楼面价占成交价格35-40%的比重，未来一到两年内，苏州的房价将会突破10000元/㎡均价 开发投资规模 苏州房地产投资开发额从以来呈现稳步增长的势头； 09年在08年经济危机的影响下有所减缓，但重新升温的房地产市场使开发商逐步恢复信心，全年房地产开发投资同比实现0.9%的微增长。 随着房地产09年的全面回暖，预计房地产的开发投资规模将从回增长轨道 09年苏州市场回顾：房地产开发情况 施工、竣工面积 苏州市施工面积以来呈现稳步增长，总量位列长三角第二，仅次于上海； 竣工面积受开发周期影响，增长幅度较小，也受经济环境的影响，在08年、09年有一定的萎缩； 在市场转好下，各大企业开始加快开复工速度，预计竣工面积将会重回高位 苏州市销售面积以来基本呈现向上增长，受经济危机大环境影响，成交萎缩，市场回暖，全年销售面积已经超过上一轮的市场高峰的水平，达到历史新高点； 销售均价保持稳定增长，年均复合增长率高达16.76% 09年苏州市场回顾：房地产开发情况 商品房销售面积、价格 09年苏州市场回顾：商品房住宅市场 成交分析 自08年下半年开始，国家出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施，在多项购房优惠政策的刺激下，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，进入5月以后，改善性需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求，苏州商品住宅市场快速回暖。1-12月苏州商品住宅累计成交77729套，累计成交成交面积940.44万平米，同比分别上涨124.72%和143.69%，超过火爆的 价格分析 苏州商品房销售量价齐升，受市场成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，连续11个月保持环比上上涨趋势。1-12月，苏州商品住宅成交均价为7340.32元/平方米，同比上涨8.75%，单月达到8701.03元/平方的高峰，环比1月上涨42.45%。 随着苏州楼市的回暖，“买涨不买跌”心理重返，大量投资及改善型需求入场，精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看