古语有云：物以恒，则融于神，而高于形。 即事物的持久发展，应匹配于大环境的肌理原则，高于具体的细节操作。我们对于本案的思考，也由此而来…… 跳出区域作大盘 ----天河路项目提案 -10 同致行对本项目的目标 通过本项目有计划的分期开发，首期价格期望突6000 元 /M2，后期提高容积率，实现利润最大化。 如何在首期刺破市场、建立金山品牌的市场地位， 项 目高价值形象价值建立，拉动项目后期开发 目标下带来的问题： 市场中高端物业及现状？购买群体特征？ 市场的引爆点在哪？ 我项目是否有承接市场大势的条件？怎么做？ 怎样合理安排产品布局及开发节奏？ 如何实现资金的迅速回笼和资金链的稳固？怎样实现利润的最大化？ 怎样提高开发商品牌，建立金山地产的市场标准？ 如何有效针对的展开营销，锁定我们的目标客户？ 报告研究思维路径 市场分析 项目分析 项目开发策略 附加值建议 营销建议 思考一：市场中高端物业的现状？ 市场的引爆点在哪？ PART ONE：市场分析 高端物业市场分析 项目区域市场分析 竞争区域市场分析 高端物业客户研究 市场扫描：市场上均价6000的楼盘在哪里？ 中凯华府：6000 普罗旺世：5000 别墅区：8000以上 康桥华桥：6000 远大理想城：5000 绿都城：5000 以华城康桥、中凯华府为代表的城市中心区楼盘，凭借地段优势均价达到6000 以思念果岭山水、九郡弘为代表的别墅群，凭借自身景观优势均价达到8000以上 以普罗旺世、远大理想城、绿都城为代表的环线大盘，凭借规模优势营造自身气质， 以高品质社区、精细化产品、及综合营销的手法跳出区域限制，树立豪宅风范，在分 期销售中将均价拔至5000，朝6000发展 与项目目标吻合的物业来自城中豪宅 竞争格局 —— 高端物业三足鼎立 中心居住区和郑东新区不是纯正意义上的高端居住区，它们是在优越的地理位置上，为了满足周边居住人群生活、工作上的需求，形成的高尚居住区。收入中等偏高的客户为主力消费群体；建筑形态以高层、小高层为主，低密度住宅较少。价格在5000-7000之间 郑州市的别墅群，占郑州市别墅项目的80%以上。凭借独一无二的生态环境和自然景观，在功能上已不仅是居住，而是集休闲、度假等功能为一体，面向省内高端客户销售。产品类型：早期独栋别墅开发较多，后期类别墅增多。价格一般在8000-15000之间 环线大盘是郑州城市化进程的产物，因规模大而在社区建设、产品开发上自成一脉，但是人工雕凿痕迹明显，自然景观缺乏。多为区域内或辐射区域的中高端客户购买。其产品多样化，大多为类别墅、多层、小高层的综合体，满足不同客户层次的需求。价格在4000-6000元之间 以低密类产品为主，高端物业形态丰富； 原有项目消化速度一般，今年新开低密项目消化较快； 竞争格局 —— 区域市场，资源独一无二，价格制高点，但品质参差不齐， 需提高居住功能及产品细节 面积过大 总价过高 销售周期较长 竞争格局 —— 区域市场产品细节 缺乏生活配套及交通配套 竞争格局 ——中心区及郑东新区，价格高开高走，黄金地段， 居住条件成熟，但自然环境欠缺，产品容积率高 环境嘈杂，缺乏生活舒适度 竞争格局 ——环线大盘，价格低开高走，规模制胜，产品多样化，满足 多层次客户需求，但人工雕琢痕迹重，缺乏自然景观 缺乏自然景观 竞争格局——高端物业客户综合分析 本地客户以公务员、私营业主、企业中高层、白领为主 外地、地市客户以交通流线为特征分布 外地客户以行政单位领导、私营业主为主 理性、稳重、素质较高，多二次置业，注重产品舒适度 高端物业客户需要培养，随产品变化而改变； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看