2008年中国房地产市场发展走势研判 2008 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用 2008年4月 *注：与去年10月份峰值相比下跌19% 07年房地产市场开创了一番新局面，繁荣过后大部分区域受政策影响进入调整期 大部分区域成交量都大幅萎缩，但价格变动相对各异 近期各城市新增（典型）项目表 近期各城市新增项目表 时间 阶段 城市房地产发展周期22、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势 4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区 1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一 3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不 断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势 中国房地产发展周期理论 中国房地产发展周期理论 各城市所处周期 各典型城市2008年走势预期 各典型城市2008年走势预期 长三角：短暂调整、价格稳定，量是关键 2008年第一季度延续了房贷新政、信贷紧缩的影响以及2007年末成交低迷的势头，供求双方依然以观望为主，成交量仅为去年同期47%。但是，进入3月以来，供求双低的局面已被打破 市场供求情况受到调控政策影响明显 上海 无论调控与否，上海市商品住宅价格基本上比较平稳，增速较为缓慢，增幅平稳。 一系列的调整政策对整体市场的潜力并没有影响，这一点充分体现在价格的坚挺上，并且这种向上的趋势会仍然保持 实际成交价格与趋势线走势吻合度比较高 偏高幅度：7.6% 高点 低点 回调幅度：7.5% 上海 07.12-08.3月新开盘项目基本无打折情况，3月新开盘销售率基本在30%-40% 大盘表现稳健，整体销售优于中小盘 定价合理的产品得到市场的青睐，尤其是性价比高的小户型（例如万科金色雅筑 ） 规划无特色，产品力缺乏的项目销售速度明显滞缓 热销： 3月23日开盘，228套房源四天内销售53% 周边项目： 金谊河畔销售均价13,663元/平方米 浦发博园销售均价13,915元/平方米 万科金色雅筑（万科中林苑） 上海 供不应求情况长期存在。 目前市场价格于趋势线以下，价格回调幅度要求约为最高点的5%左右 如市场价格回调到位，市场将在二季度出现回暖 南京 07.12-08.2月新开盘项目大量减少，传统供应主力的新三区（浦口、江宁和六合）出现暗折情况，折扣为2-3个点，个别楼盘5个点；江北区域打折情况普遍，基本折扣都在95折 折扣多少对于销售速度影响不大，市场受青睐的仍然是品质好、知名开发商的楼盘 总价控制较好的小户型比较受市场青睐（例如东渡国际青年城） 热销： 2007年6月一期开盘，推案979套，开盘价4557， 不到三个月销售率达到90%。 3月22日二期开盘，228套房源四天内销售53%，公开报价比一期上涨17% 东渡国际青年城二期 南京 珠三角：调整时间较长，力度较大，但下半年有可能复苏回暖 广州 市场在10月份进入调整期，成交量明显萎缩，2月份成交23万，达到历史最低水平，预计3月份的成交量基本保持在25万左右，市场反弹力度较小 市场连续几个月出现供过于求状况，市场观望氛围加剧 07年下半年价格快速上涨，季平均增长率达到18.4%，是以往的4倍以上 月度价格出现明显下调，正处于探底过程中 广州 广州 翠城花园三期 翠城花园·碟翠峰开盘销售均价在13000元/平方米左右，与周边价格基本持平，以9折优惠将房源推出市场； 3月1号推出500多套房源，由于地段及价格优势，市场表现良好 广州 1）低折扣、低价的典型楼盘 近期广州楼盘典型促销策略主要分为两类，以低折扣、低价直接攻击市场；以及以品牌带动，多盘联动、组合式以客户为终端目的销售 广州 2）以品牌带动，多盘联动、组合式以客户为终端目的销售 市场价格将会在3个月内见底，价格调整幅度相比峰值不会超过30%； 市场成交量低迷的时间还要持续一段时间，预期三四季度开始累积需求就会有释放的要求； 调整结束后很难出现大幅度快速反弹； 深圳 深圳 幸福枫景花园 采取价格低开策略，比周边在售项目价格（11500元/平方米）下调17%，一次性付款97折，按揭贷款98折 3月15日推出32575平方米，销售率在17%左右，市场表现一般 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看