花样年君山别墅开盘前 执行纲要 东莞市星彦地产顾问有限公司 二零零九年二月 09年总体营销目标3 09年实现41套别墅100%销售 奠定项目城市精品豪宅的高端形象 充分实现项目的开发价值 确保别墅销售顺利，实现回款，为项目后续开放做好铺垫 通过别墅的推广和销售，奠定项目高端形象，为高层推售最好铺垫 本项目自身拥有良好的资源，通过营销充分实现其价值营销目标分解 ①价格目标 现状：东莞别墅市场出现明显的价格下滑，价格成为别墅客户重要的考虑因素 （锦绣山河、御花苑及森林湖别墅单价均下滑在30%左右） ②速度目标 别墅整体均价保证不低于15000元/平方，本项目别墅面积区间在230-260㎡，则总价区间至少350万——400万之间 09年实现41套别墅100%销售，从5月1日开盘至年底，共7个月时间，平均每月需要销售6套 现状：东莞别墅市场出现滞销现象，客户消费欲望不强，购买时间增长。（锦绣山河不计开盘，月均销售1套，御花苑月均4套） 价格目标与速度目标形成一对矛盾体，通过针对性的专属营销模式实现双赢 别墅开盘最直接的任务 5月份实现1500万的回款 确保后续开发顺利； 开盘实现开门红，确保全年的销售任务完成 报告重要观点一 一切营销动作实际上是围绕客户展开的！ “了解——认同——接受——购买”是客户置业最基本的过程，而这种过程实际上正是项目营销的过程和基本方向； 客户共性特征的提炼，直接关系到营销动作的准确性； 按不同渠道来源对客户进行细分，能够使营销动作目的更为清晰和明确。 报告重要观点二 尊重东莞豪宅的习惯做法！ 东莞豪宅的习惯做法，也是东莞豪宅客户的接受和认可的做法； 东莞豪宅所形成的习惯性做法，都是在符合东莞豪宅客户置业特征、置业心理上形成的，能够与客户形成心理共鸣。 报告重要观点三 尊重东莞别墅客户的置业特点！ 东莞别墅客户习惯于“眼见为实”； 东莞别墅客户从认知到认可接受的过程比较长； 在目前房地产市场状况下，东莞别墅客户的置业欲望不强，没有置业积极性 背景篇 策略思路篇 执行工作细分 费用预算 报告内容 09年宏观市场环境判断 09年别墅整体竞争市场分析 东莞别墅市场习惯做法分析 春节前工作进展及启示 背景篇 08年宏观经济水深火热、风云变幻 ——08年宏观经济回顾 经济过热! 通货膨胀! 货币从紧! 股市暴跌! 金融危机! 裁员降薪 房价整体下滑，价格持续回落 数据来源于星彦数据部 ——08年宏观房地产回顾 总体成交单价从1月份的6297元/㎡下滑到12月的5015元/㎡，下滑幅度达到21%； 消费者：观望、等待、消费欲望不强 ——08年宏观房地产回顾 客户观望、等待！ 市场寻找营销突破，在各种营销手段层出不穷的情况下，其作用开始减弱 ——08年宏观房地产回顾 08年经历了地产政策宏观调控的第一年，市场在经历冰河期之后，开始寻找突破口： “降价” “特价房” “促销” “大礼包” “大折扣” …… 是整个08年的楼市营销关键词 09年宏观经济环境偏紧，GDP增长将回落 ——中国社科院对09年经济预估 中国社科院报告称，如果2009年国际经济政治环境不再发生显著恶化，国内不出现大范围的严重自然灾害和其他重大问题，中国GDP增长率虽然将继续有所回落，但仍有望保持9.5％左右的较快增长。 此外，报告同时预测，2008年中国CPI将上涨6.5％，2009年CIP将上涨4.5％。2008年和2009年商品零售价格将分别上涨6.0％和4.0％；投资品价格分别上涨9.4％和5.9％。 报告指出，2008年，在国内外多种因素的共同作用下，居民消费价格出现了较大幅度的上涨。2008年居民消费价格、商品零售价格以及投资品价格上升幅度都将显著高于前几年，在宏观调控作用下，2009年价格涨幅将有所回落。 世界性的通货膨胀压力短期内难以根本缓解。国际经济环境中潜在的风险进一步积聚，明年世界经济面临衰退的可能性在增大。这次由次贷危机引发的金融风暴远比亚洲金融危机对世界经济的影响要严重得多、深远得多。尽管明年全球经济增长将继续放慢，且面临衰退的可能性在增大，这使我国经济发展面临的外部环境继续偏紧 09年宏观调控政策将放缓，将采取中性偏软的调控策略 ——09年宏观调控政策预判 国家发改委建议09年调控政策方向： 2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。预计2009年我国GDP增长9%左右，通胀压力明显缓解。 中性的宏观调控政策有利于我们应对危机，便于政策的上下微调，灵活把握调控力度，有利于引导社会预期，同时不至于造成全面放松后的“一哄而上”。 1、财政政策在稳健的前提下可采取有针对性的结构性松动措施 ；2、稳健的货币政策要在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模，保持货币供应量和信贷规模适度稳定增长 ；3、针对内需增长面临的压力，明年要重点保持消费需求的稳定增长 ；4、加快资源要素价格等领域的改革 。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看