成都高新区项目策划报告2 投资环境篇 区域市场篇 项目发展篇 产品建议篇 宏观经济分析 成都 房地产市场分析 政策对市场的影响 各板块特点分析 天府新城 特点分析 各细分市场特点分析 项目依托及市场定位 功能定位定位 客群定位 推盘步骤建议 地块价值研究 各业态配比落位 各业态产品建议 【报告提纲】 定价与经济测算篇 投资环境篇去年发生的特大地震灾害以及紧随其后的国际金融危机，给成都带来的损失和挑战都是巨大的。但今年前三季度，成都市GDP达3164.6亿元，在全国15个副省级城市中居第6位，GDP同比增长14.2%，全国副省级城市排第一，年前三季度成都城镇人均可支配收入达到 13862 元，增长率不断攀升……这一连串的数字显示：成都不但没有一蹶不振，而是在金融危机的大背景下显得更加熠熠生辉。投资环境篇 宏观经济分析 良好的经济运行环境是房地产平稳健康发展的基石，房地产行业的发展与宏观经济背景密切相关。投资环境篇 宏观经济分析 2008年成都市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要城市）相比，均处于较为领先的水平； 2008年成都市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，同样处于处于第一梯队； 成都的经济基础在二线城市中属于较高水平 大灾之年，成都市各项经济发展仍表现良好势头 与中西部其他重要城市相比，成都的经济发展水平处于较为领先的水平，达到区域中心城市标准。投资环境篇 宏观经济分析 总结： 去年的地震和紧随其后的国际金融危机给成都带来了巨大的损失，但从宏观经济数据来看，成都市经济发展的基本势态没有发生根本变化，经济基本面良好。我们有理由相信，随着灾后重建的政策支持和四万亿投资的驱动和发酵，2010年的成都将面临着更大的发展机遇，同样也承担着越来越重的西部引擎作用。投资环境篇 房地产市场分析 存量房正在逐步消化，产品供应将出现断档期 成都市场在销售面积和销售金额的增幅上是大大超过全国和西部平均水平，但完成投资增幅却严重不及全国和西部平均水平投资环境篇 房地产市场分析 下半年上市土地放量增长，大部分地块与我项目进度相近，从土地市场上看造成一定竞争压力 受08年房地产市场下滑走势以及前景尚不明朗的影响，土地市场在上半年出现低迷景象,上半年主城区总成交9宗土地；随着经济形势的好转、房地产市场的回暖以及政策扶持的影响，土地交易市场也逐渐升温，在一二级市场的互相影响下，到11月份达到高峰，当月主城区有17宗土地入市交易（10月份由于区县土地集中入市，故主城区入市土地减少）。 09年10月以来，土地价格一路高涨，堪与2007年高峰期相比。特别是近期连续三个月土地成交价格与同期商品房成交均价比较，占比高达50％以上，土地成本高昂必然带来对最终房价的向上推动作用 进入2009年，成都市主城区除8、9月份外，其他月份成交套数均大于供应套数，商品房供需市场呈现较为稳定的供不应求的局面。但是由于2008年整年由于过大的供求比造成的空置商品房面积过大，09年的旺销没有能够完全消化空置面积，市场并没有出现产品断档。 其中2009年11月份成交套数环比出现31.3%的大幅度上涨，主要因为有二：第一：地震后出台的政策优惠将在12月底截至，至于优惠能否延续尚还众说纷纭，在这样的情况下，购房者纷纷想拉住优惠政策的尾巴，均赶在截至日之前购房。第二：2009年下半年房价迅猛回升，在房价日益高涨的情况下，投资性需求大量投入市场，并且引发恐慌性需求。投资环境篇 房地产市场分析 09年成都市主城区商品房基本呈现供不应求的局面 2009年成都市主城区新开楼盘均价相对平稳，基本维持在5700—6800元/㎡之间，其中11月份由于需求量急剧扩大均价提升到8397元/㎡，基本与震前最高均价持平，其中最高价格已经突破两万元/㎡ 10 投资环境篇 房地产市场分析 09年成都市主城区商品价格整体走势平稳，其中11月份出现恐慌性增长，但价格基础不够稳定 从2009年前三季度主城区购房客群来源组成来看，本地客群购房面积占比50%以上，是主城区市场的主力客群，同比下降5.9个百分点。外地人（包括四川省其他地区、外省市和境外人员）购房比例同比回升5个百分点。外地人购买客户群体的回升充分说明成都市场已经走出地震阴影，重新受到异地购房者青睐。 从2009年前三季度主城区购房客群年龄构成来看，20-30岁购房群体购买面积占比33.7%，同比上升4.3个百分点。30-40岁购房群体购买面积占比35.3%，同比上升1.4个百分点。40-50岁购房面积占比20.1%，与去年同期基本持平。50岁以上及20岁以下购房占比分别为8.5%和2.3%，同比下降3.4和1.3个百分点。20-40岁客户群体的上升说明了目前这一轮行情主要以年轻群体的刚性需求占据主导地位 11 投资环境篇 房地产市场分析 地震影响淡去外地客户依旧追捧成都 刚性需求领涨年轻群体城购房主力军 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看