银座动感世代二期 营销推广方案 .06 自身解析 市场竞品分析 目标客群分析 营销战略 自身解析 二期概述 户型解析 二期概述 总计17栋（含14#、15#） 4栋普通洋房（2栋“4+1”，2栋“5+1”） 4栋电梯洋房（均为“6+1”） 9栋小高层（11F—18F） 位于一期东侧及东北侧 二期概述 经济实用类户型占主要份额 二期楼座分布 洋房 二期户型解析 4+1洋房（B户型，约127平米） 5+1洋房（C户型，约130平米） 6+1电梯洋房（约131平米） 全明，南露台+北阳台 卫生间面积偏小 全明，露台、阳台、入户花园等多个亮点 客厅、餐厅动线设计不合理 全明，露台、多功能室等亮点 工作阳台设计偏少 二期户型解析 小高层 12#（即201）小高层 （55、58、87、89平米） 16、17#（即203、204）小高层 （88—89平米） 17#（即204）小高层 （55、58、87平米） E、E’—— 南北通透、入户花园 F、F’—— 南露台+南阳台 露台、阳台、入户花园等多个亮点 二期户型解析 小高层 9#（即209）小高层（119平米） 10#（即210）小高层 （D1，69平米，D2，54平米） 11#（即211）小高层 （87—88平米） 南向双阳台 入户花园 全明设计 D1：全明，但走廊设计浪费空间 D2：南向双阳台 阳台、露台等多个亮点 户型卖点（入户花园、阳台、露台）较一期增加 市场竞品分析 情景美墅，共计88套，房源销售75%，预计10月份交付 70—90万总价款市场接受度高 实用性的关注度超过舒适性 竞品——万科四季花城（一期洋房） 7、8# 中间户一层三室两厅两卫，建筑面积约：162㎡ 采用错层设计，实现动静分区； 洋房的特点：入户花园，茶室（阳光厅）设计——一层的卖点； 略有不足：增加面宽，减少进深 竞品——万科四季花城（一期洋房） 7、8# 中间户三层三室两厅两卫，建筑面积约：138㎡ 采用错层设计，实现动静分区； 洋房的特点：露台，凸窗； 注释：二、三层洋房户型相似，销售较好 竞品——万科四季花城（一期洋房） 7、8# 中间户4+1层，四室两厅三卫，建筑面积约：200㎡ 注释：4+1层面积较大，销售压力较大，剩余产品量大 竞品——万科四季花城（一期洋房） 万科四季花城洋房类竞品总结： 细节优势——情景洋房，入户花园，露台，凸窗等； 1层的入户花园以及样板间的装修，促进了一层销售； 二、三层实用率较高，面积及总价比较容易接受； 4+1层为滞销产品，面积过大，舒适度较低，且总价过高； 面积在140㎡以下，总价控制在70万/套以下，较易为客户接受 竞品——万科四季花城（一期洋房） 竞品——万科四季花城（一期小高层） 3#（一梯三户）中间户，建筑面积85㎡ 户型较好，使用率及实用率均较高，产品无硬性问题 1、2#（一梯三户）中间户，建筑面积90㎡（畅销户型） 户型方正，实用性较高 竞品——万科四季花城（一期小高层） 万科四季花城一期小高层类竞品总结： 户型实用率较高，且较为方正； 采用大面宽设计，在小高层实现了“情景洋房”的设计理念； 观景采光效果极佳，舒适度较强 竞品——万科四季花城（一期小高层） 案例借鉴启示—— 1.重形象外推，树立区域市场领导者形象和标准 2.强化实景氛围，稳固区域市场领导者地位 竞品——万科四季花城（二期） 竞品——万科四季花城（二期） 14、17、30、33#中间户户型，建筑面积90㎡户型较好，全明设计，使用率及实用率均较高 14、17、30、33#西单元边户户型，建筑面积105㎡户型较好，全明设计，并带有两个大楼台，作为一大亮点吸引客户，使用率及实用率均较高 竞品——万科四季花城（二期） 二期小高层产品总结： 户型实用率较高，且较为方正； 在小高层实现了“情景洋房”的设计理念； 观景采光效果极佳，舒适度较强； 入户门与卫生间门不相冲，适合即墨客群的喜好 基于万科的品牌力及二期产品的创新（小高层产品借鉴情景洋房的设计理念） 预计将对银座动感世代二期的电梯洋房客群产生分流 竞品——中惠景园 目前存量： 14栋楼座，6万平米，预计700户 推售时间未定 一期10月2日全部开盘销售 竞品——中惠景园 中惠景园潜在供应量（一期余货+二期）：约1090套 竞品——中惠景园 142平米大户型 主要分布在中心广场5个楼座 位置较好，是整个社区景观最理想的位置 价格达到3300元/平米 面积小，总款低，去化较快 是动感世代二期小高层主要竞争产品 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看