IF社区北块裙房商业销售方案 业态定位建议 价格定位建议 商铺销售模式 报告内容提要 第一部分：商场业态定位建议 项目概况 本项目商业共分为3层，其中东面临黄兴路、南面临国顺路。建筑面积约为7256平方米，单层面积在2400平方米左右。内部1-3层由上下共4部自动扶梯和1部货梯贯通，今后将较为便捷的引导消费人流的上下循环，很大程度上提升了2、3层的商业价值。 ◇布局优势： ◇每层均分割成12-259平方米面积不等的68个产权式商铺，主力面积为60-120平方米。 ◇每层的走道设计超过3米，有利于平面人流循环。 ◇临道路商铺的外墙以大面积玻璃材料为主，通透感较强，物业的整体视觉形象良好。 ◇建筑为框架结构，各堵内墙都能自由打通，可自由分割。 ◇楼层层高较高为4.5米，吊完顶的高度也达到了3.3米。 布局劣势： ◇供水、供电不足，无煤气。 ◇停车位严重不足，货物运载空间也受到影响 今后五角场商圈日均人流量将达到68万人次 未来几年将完全将成为上海第二个徐家汇 独特地理形态和巨大的潜在消费能力 五 角 场 商 圈 的 未 来 大环境分析： 五角场 城市 副中心 新建 小区 新江湾城 住宅 新村 中原居住区 人气 周边丰富的人口基础——商业运营的保障 以三大主力店的“商业磁石”效应为 基础，依托五角场商圈的辐射，极 大的提升了黄兴路的商气和人气 小环境分析: 家具、家居、建材、家电类为主的业态，使 黄兴路已成为这一地区的一条“消费旺街”， 一条辐射可达杨浦全区的特色专业街 与周边商业充分融合，利用五角场 商圈的整体效应，做“精”做“专” 通过对大环境和小环境的分析 定位思路一 定位思路二 抓住区域发展的未来趋势和人群消 费特征，做“特”做“强”，作为五角 场大商业的有效补充 思路一寻求空白，做特做强 我们的商业是 品牌服饰折扣专营店 方案1 定位考虑 居住人气很旺，整体消费仍然以吃、穿等日常消费为主流 整体消费水平不高，学生占据相当大的比例，“消费实力不强， 但追求品味”是区域现在也是未来很长时间内的消费特征 五角场核心商圈内商业档次较高，集中中高层消费群， 我们抓住中层主流消费群，给五角场核心商业圈以补充 品牌折扣专营店在上海目前还不多，但经营状况都很好， 如：世贸商城、长风公园华联商厦二楼、foxtown等 主题鲜明，大众接受度高，易于招商； 档次不低，易于管理，也易于做出品牌 业态布局 优势： 市场接受度高，消费群广； 保证商场档次，未来升值更有空间可能； 服饰经营对场地条件要求不高； 主题鲜明，易于招商，也易于后期管理 拥有著名经营管理公司的统一管理、经营方式，保证后续顺利经营； 劣势： 必须有知名的商场经营管理公司来参与招商与经营，如foxtown；这种知名经营管理公司比较难找，合作谈判的难度也比较大 思路一寻求空白，做特做强 我们的商业是 酒店用品专营商场 方案2 定位考虑 五角场城市副中心的发展，商务人气大量导入， 带来酒店业的繁荣 经济型酒店（如莫泰168、如家等）整体行业的崛起， 五角场必定会为该类型酒店的必争之地 酒店用品专营商场在全市范围较少，本案是五角场乃 至全市商业业态的一个补充 主题鲜明，易于招商；档次不低，易于管理，也易于做出品牌 业态布局 优势： 主题鲜明，易于招商，也易于后期管理； 比较符合五角场未来经济发展的趋势，相对来讲是一个 市场空白，一种机会，比较容易做出专业和品牌。 劣势： 消费群过于集中、单一，有一定风险； 集体采购式的经营，商场的更多功能是展示，租金不会很高； 本案的车位较少、运载空间也不充裕，对于招商可能存在一定的限制 思路二融入区域商业，做精做专 我们的商业是 个性&艺术家居天地 ——风尚家居坊 定位考虑 大量居住区，家居产品市场潜力巨大 黄兴路现有商业集中于这一类型，有集聚效应 侧重于软装潢的家居专业经营在区域里相对空白 符合项目建筑格局及业态限制情况 业态分布 综合考虑本案的产品特点、周边消费 状况和经营风险，我方较为推荐第一 种方案；在有相关专业经营公司的前 提下，我方推荐第二种方案 第二部分：商场价格定位建议 目前案场商铺客户接待情况： 1、散铺客户40组，以底商居多，心理价位25000-30000/平方米。 2、整铺、整层客户三组： 上海住工（韩国公司），预备资金2000万左右（只要第2层）做办公；案场报价15000，要回去考虑一下。 温秋莎热带雨林投资公司，心理价位最多11000/平米，整体收购做韩国会馆。 新怡宝有限公司整体租赁做酒店配套产品，心理价位1.5元/平米/天 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看