万科地产深度研究 .08中国房产信息集团 万科的标杆意义 7S深度分析 通过7S模型对于万科进行分析 愿景：宏伟蓝图 战略：七方面发展战略 风格：鲜明的风格 人才：科学化的体系 组织：扁平化变革 体系：标准化的内部流程 能力：助力与阻力 业绩的快速增长 行业大佬地位 现代化的管理能力 标杆的失误更具借鉴 为什么选择万科？ 万科核心竞争力 价值性 稀缺性 难以复制性 深度分析后竞争优势总结 报告摘要 第一部分：万科的标杆意义 过去的八年万科业绩保持高速增长，销售额增长近20倍 万科转让百货股份，成为专一的房地产公司 万科业绩平稳加速增长 万科从2001年33.7亿元的销售额一举发展成年销售634.2亿元的销售规模，销售增长近20倍。而这期间全国商品房销售总额从2001年的4,863亿元增长至的43,995亿元 万科的标杆意义 万科历年销售额（亿元）与销售额增长率分析 数据来源：企业相关年报 无论市场如何变化，万科始终保持了多年的行业领头羊低位 万科的标杆意义 万科与主要房地产企业近年销售额（亿元）分析 数据来源：企业相关年报 万科的标杆意义 万科是业界依靠管理做大的典型代表 标杆的失误，更为值得借鉴 战略的失误 万科在底对市场行情的错误估计，使得其在的表现不尽如人意。 究竟这样的战略失误是否真的不可预见？本研究试图剖析其中的原委。 万科也非十全十美，其在经营管理中也存在着诸多的问题，这些问题同时值得业内企业借鉴 万科的标杆意义 万科历年销售增长率与全国商品房销售额增长 万科与主要房地产企业销售利润率比较 数据来源：企业相关年报 第二部分：7S深度分析 更为全面、综合的房地产企业7s战略分析模型以7s模型分析房地产战略的优势： 战略分析更全面、更细致 重视战略与资源的配合 各环节战略决策更为协调 战略硬件要素与软件要素的综合配置 7s分析模型 图：7s战略模型与房地产企业战略流程 愿景SharedValues 战略Strategy 能力Skills 硬件 软件 Sharedvalues愿景 需要创新获得新的差异化优势 高端、低端（保障性住房）缺乏致胜的创新业务模式 工业化平台：完成概念验证阶段 绿色设想作为新的竞争力尚未具备可操作性 主流住宅地产开发业务竞争力下降 成本多于可比竞争项目30-50% 与计划有重大偏差项目占比30+％ 万科致力于成为中国房地产行业持续领跑者，世界级绿色企业 通胀得到有效控制，市场规模稳健增长 万科进入城市综合体和保障性住房领域 通胀得到有效控制，市场规模稳健增长 专注于中高端主流住宅及保障性住房，不涉及城市综合体业务 Sharedvalues愿景 销售收入预计达到2300-2600亿元 万科历年销售额与销售额目标（亿元） 数据来源：企业相关年报 毛利率保持26-30%，净利润率上升至11-15% 万科目标在将继续保持26-30%的毛利润率，并在净利润率上提升2-5%达到11-15%，表明万科将更多专注于利润空间的提升 Sharedvalues愿景 万科历年毛利率与净利率及目标（%） 数据来源：企业相关年报 实现4-5%的市场份额目标，年销售面积达到2000万平方米 Sharedvalues愿景 万科的市场份额目标是在实现全国商品房销售额的4-5%，所进入城市商品房销售额的5%-8% 万科计划在实现2000万平方米的销售面积目标，计划年在售项目目标达到110个，内容涉及城市综合体、保障房和主流住宅 万科历年销售额占全国商品房销售额比例（%） 万科历年历年住宅销售面积与目标（万平方米） 数据来源：企业相关年报，CRIC 万科经历了长期的战略思考和变更 当前的战略选择与当前的市场环境和竞争环境息息相关 无意识阶段 多元化阶段 归核化阶段 管理变革阶段 战略领先阶段 业务范围框定为商贸、工业、房地产、文化传播四大板块 融资渠道的多元化；“3+X”区域发展模式；住宅产业化 夯实管理基础，向华润集团出让股份 采取“机会主义”策略，其业务范围没有建立任何关联与构架 剥离非房地产业务；将房地产业务限定于住宅业务 1984年，万科以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质，经营办公设备、视频器材的进口销售业务。 1988年，向社会招股成功，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域 1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易 1992年底，住宅项目的开发被确定为公司的核心业务 1993年3月，万科发行4,500万股B股，募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显 2000年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占总股本的15.08% 2001年，万科将持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司 ，进入广州、中山、大连、鞍山，初步形成’3+X’的区域发展模式 ，基本完成珠江三角和长江三角的战略布局，并开始积极拓展环渤海区域 数据来源：CRIC数据信息系统，万科公告 Strategy战略 万科地产的战略回顾与现状 战略调整 万科对市场发展形势估计的偏差，不仅产生了业绩的影响，同时触动万科对自身未来发展进行深刻的反省