提升舒适性的科技住宅案例 世联研究案例[关键字]： 高科技、舒适度 [案例简介]： 国内成功的高科技社区案例 [案例适用范围]： 住宅南京朗诗国际街区南京朗诗·国际街区——通过高科技创新，差异化发展从竞争中脱颖而出 项目背景： 项目所属河西奥体板块由于市政建设不到位等原因在市场处于下滑状态； 南京市全年住宅销售量为570万㎡，其中河西奥体板块供应量达到240万㎡，中端产品供应量大，市场竞争激烈； 本案无优势资源，按常规思路开发将会遭遇激烈的市场竞争；项目销售状况——区域“备受质疑”的市场环境下的“叫好又叫座” 截至初对比本案所在奥体板块各项目销售状况 实现了高于板块平台价格30%以上的单价（溢价2000元/平米），后期多次提价，最高单价突破万元； 销售速度处于区域的中上水平；成功关键举措——南京首个高科技住宅项目赚足名利高科技概念在市场中独树一帜，科技带来的舒适性符合普通中高端客户需求 朗诗国际街区使用的十大建筑科技系统 地源热泵技术系统 混凝土顶棚辐射制冷制热系统 新风系统 排水噪音处理系统 隔噪驱声系统 外遮阳系统 外窗系统 吸尘排污系统 外墙系统 屋顶地面系统 目前科技住宅从技术角度来说，分为三种： 智能化：社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等； 舒适性：恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等； 节能：太阳能遮阳板，中水回用系统等； 目前智能化在部分社区已经开始应用，但由于技术使用门槛较高，住宅内部智能家居系统在国内尚未出现。 朗诗国际街区：“十大建筑科技系统，告别严寒酷暑黄梅天” 十大建筑系统的使用，使住宅能够“恒温、恒湿、新风、低噪、防污、低能耗”，可以在夏天不用空调冬天不用暖气的情况下，使住宅内常年温度保持在22-26摄氏度，湿度在30-70% 朗诗国际街区采用了第二类科技住宅技术，尊重最广泛的中高端客户的生活方式和生活习惯，通过高科技手段实现住宅舒适性的同时，避免因为过高的技术使用门槛而造成客户流失。成功背景——城市地位和房地产发展阶段是成功的基础房地产阶段：市场进入细分化发展阶段 从经济水平和居民收入来看，南京房地产已经进入细分化发展阶段，传统的粗放式开发逐渐被市场抛弃； 市场上已经出现了各种档次、不同物业类型的产品，产品的附加值（例如人文、景观、配套、科技等）得到市场和客户的认可； 城市地位：经济快速发展和区域向心力强，城市对新事物的接受能力高 南京城市经济处于快速发展期，GDP年平均增长率13.4％，人均GDP29705元，城镇居民人均可支配收入接近10000元，比上年增长11％。人民生活水平不断提高，城市高收入人群增多。 南京为区域级中心城市，对周边城市有很强的辐射力。城市开放、时尚、包容，是前卫事物的兴起地。案例成功因素总结 有较高经济水平和较强辐射能力的区域中心级城市，是“高科技住宅”成功的城市条件。 房地产市场产品形式已足够丰富，进入细分市场阶段，出现主打人文氛围、自然资源、城市景观等不同产品创新形式的竞争，是本案成功的房地产发展条件。 采用高科技手段进行产品创新在市场上独树一帜，差异化路线规避了激烈的市场竞争。 产品创新所带来的居住舒适性契合了城市普通中高端客户对住宅品质的需求。北京锋尚国际锋尚国际 项目位于北京CBD内； 项目低密度、高绿化； 核心技术——欧洲高舒适度低能耗优化设计系统 精装修采用多种国际知名品牌产品 锋尚国际公寓位于北京市海淀区中关村的万柳社区内，占地2.6公顷，总建筑面积10万平方米,其中住宅建筑面积8万平方米，由4幢18层塔楼、一幢8层和一幢9层板楼、会所及地下停车库组成。容积率3.0，绿化覆盖率63%，是参照欧洲发达国家建筑规范设计的环保、健康、节能的纯居住高档社区； 高舒适度低能耗优化设计系统由八个子系统组成 1、外墙子系统 2、外窗子系统 3、屋面和地下子系统 4、混凝土采暖制冷子系统 5、健康新风子系统 6、防噪音子系统 7、垃圾处理子系统 8、水处理子系统 精装修采用多种国际知名品牌产品 锋尚国际 外墙子系统 100mm厚高密度聚苯保温隔热板 流通空气层 具有遮阳功能的砖幕墙锋尚国际 外窗子系统 世界顶级德国断桥铝合金窗框 冬季能把阳光能量留在室内的低辐射（Low-E）玻璃 德国名牌ALULUX铝合金夏季遮阳卷帘 窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术 锋尚国际 屋顶和地下子系统 屋顶为200mm厚高密度聚苯保温隔热板 外墙保温隔热板延伸到地下1.5m