“新城国际公馆”初步产品建议 ——致湖南天心实业发展有限责任公司
新里程·联盟（成都）地产顾问有限公司.10
项目概况
地块位置：长沙芙蓉南路与湘府路交汇处。北临湘府路，西临芙蓉南路。距株洲和湘潭约30分钟车程。 地块性质：商住开发用地。沿湘府路80米以内控制为办公用地，沿芙蓉南路60米内以公建为主，其余为居住用地。 总用地面积：9.46ha(141.827亩) 净用地面积：6.44ha(96.662亩) 地块南北长约350米，东西长约260米 容积率：≤3.0(暂定) 建筑覆盖率：≤27%（暂定）建筑占地面积：≤17,875㎡ 绿地率：≥42% 总建筑面积：≤195,243㎡ 建筑限高：≤50米
规划难点
根据本项目的实际用地情况，本项目的产品应包含住宅、公寓、写字楼 规划难点1：建筑限高的限制，使得本项目的只能修建单一的小高层建筑 规划难点2：绿地率要求较高，40%以上的土地强制用作绿地景观建造，可建筑的土地有限，用地较为紧张 规划难点3：北侧、西侧分别有270和350米的临街面，临街面长，进深相对较短，拥有打造商业项目的先天优势；但商业的体量确定及业态组合较为困难，且必须要尽可能降低对住宅区的影响，对商业项目的规划提出了更高的要求 规划难点4：沿芙蓉南路为公寓类产品，由于地块进深的限制，若采用南北朝向布局不利于土地利用，若采用东西朝向布局则会带来享受上较大的抗性 规划难点5：沿芙蓉南路建筑的开敞与封闭，直接关系到本项目外部景观资源的利用
SWOT分析
Strengths优势 长株潭一体化的进程经过几年的打造，城市向南发展已深入民心，新城南片区成为市民置业的首选。 城市核心，一流地段。位于天心区政府对面，邻省政府，未来长沙政治核心区域，天心生态新城核心。 芙蓉南路、湘府路、三馆一中心等市政配套质量好、档次高，进一步带动区域整体形象。 项目面对文化公园和省政府、区政府等大面积绿化空间，生态环境优良，空气清新，具有建设高档住宅的自然条件和景观。 三馆一中心的建成，极大地提高区域的文化档次，文化氛围浓郁。 中央政务区的确立，众多政府部门即将迁入，为本区域带来大量的优质客户和高档住宅需求。 距离株潭较近，具备吸引株洲、湘潭地区购房者的地段优势。 长沙房地产的发展相对滞后，发展的空间较大，以改善居住条件为目的的消费人群，占购房者的半数以上，刚性需求较大。 外部交通方便。周边通往京珠高速、机场高速、107国道、城市轻轨（待建）、湘府路和芙蓉南路等路网完善、方便快捷

Weaknesses劣势 与市中心有一定的距离，配套未成熟，生活不便利。本地块短期内属于城郊，由于发展的时间短，学校、医院、超市、银行等市政、生活配套不完善。 容积率较高，规划限制多。容积率与建筑密度成反比，使规划布局难度加大，为塑造高品质建筑与环境增加了难度。 公建性质建筑比例过大。根据规划要求，湘府路80米内以办公、酒店性质为主体，芙蓉路60米以公建性商业与公寓为主；市场消化压力较大；同时也为迅速回收投资带来了压力。 公共交通缺乏，为客户出行带来不便。 90/70政策的影响较大，当前区域客户置业意向主要以中大户型为主，而小户型在区域内销售面积较大，市场承接有压力，需在产品设计中进行组合考虑，同时提高了开发成本。 区域人气较缺乏，安全保卫设施不完善

SWOT分析
SWOT分析
Opportunities机会 消费人群置业理念逐渐成熟，区域发展已经得到认同，新都市主义成为置业的主流心态之一，该主义的推动，有利于本项目的销售。 长沙的城市发展方向虽然不清晰，东南西北都在扩张和发展，但向南发展仍为被市场认可的主要方向，这是本项目面临的城市发展机会。 长沙房地产市场泡沫较小，自住需求仍为第一需求，加上省会城市的洼地效应，市场潜力较大。 品质搂盘得到消费者的认可。长沙即将进入搂盘品质化年代，高层品质搂盘逐渐被中高端客户认同，低品质搂盘逐渐被淘汰。 本项目的第二市场——株洲和湘潭，房价日渐高企，随着交通的改善和经济的融合，株潭两市的房价将会进一步的上升，强化了株潭市民到长沙置业的决心。 城南为长沙未来的市场热点，为省政府、天心区政府所在地，芙蓉路沿线楼盘逐渐在开发，品质也在不断的上升，土地新供给基本停顿，房地产市场持续看好。 长沙旧城改造力度逐渐加大，大规模的拆迁改造，为房地产带来大量的居住需求。 目前长沙房地产以供应普通中低档商品房和别墅较多，适合中产阶级、较富裕阶层的产品供应量相对较小。介于别墅和普通商品房之间的高层豪宅、品质住宅供应量偏小。本项目针对中产、较富裕阶层的产品定位，将面临较小的市场竞争

SWOT分析
Threats威胁 政府的政策变化，从长株潭一体化到3＋5城市群，从向南融城到全面扩张。虽然向南发展仍是城市发展的主方向，但在政策的影响下，城北和城西大量的土地被开发，分薄了市场的“蛋糕”。 湘府路、万家丽路、芙蓉路沿线以及沿江大道南沿线的大规模开发、南湖片区改造和以中信新城为首的新南城片区等地的房地产迅速发展，市场潜在的供应量是比较大的，这将给大南城区域带来直接和白热化的竞争。 长沙可开发土地存量偏大。由于几年前的“开发回报用地”等土地沉淀较大，近期的企业改造、城市改造计划用地、新增供应量较多，长沙的土地存量土地偏大。 和黄、新世界、金源、中信、保利、绿城、建发、宝业、碧桂园、卓越等国际、国内知名品牌房地产发展商的大举进入，加剧了市场竞争，市场对品质和品牌的要求也越来越高。
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