南京市场分析 2010.07.11 南京 南京，六朝古都，文化名城。 南京襟江带河，依山傍水，钟山龙蟠，石头虎踞，山川秀美。 13个市辖区的人口户籍数量达629.77万，全市常住人口771.31万人。 （截止至2009年末） “逛南京像逛古董铺子，到处都有些时代侵蚀的痕迹。你可以揣摩，你可以凭吊，可以悠然遐想……” 政策， 带来了什么？ 历史回顾一二套房贷政策 07年，全国楼市火热，但9月的二套房贷政策限制了投资客炒房热度。 08年，楼市低迷，但10月的政府各条“救市”政策，二套房贷政策松动，市场再次火热。 09年，楼市一路火热飙升 历史回顾二房产税 税收调控？ 对于房产税的讨论一直不断，房产税真的会来吗？ 历史回顾三购房补贴 08年10月，南京政府的20条“救市”政策中的“发放购房补贴”，针对购买不同面积段的购房者给予0.5%-1%不等的购房补贴。 10年初，南京政府表示将继续该政策，但改变对象，只发购买普通住宅的购房者，且金额为0.5% 历史回顾四公积金政策 09年起，公公积金政策发生变化，还清之前公积金贷款，即可再次申请攻公积金贷款。 10年2月，该政策再次废止，回归到：一辈子只能贷一次 新政影响下， 房市将何去何从？ 继14日国务院常务会议公布新“国四条”、15日国土部公布全年住宅供地计划后，17日国务院再度发布新“国十条”；19日住建部发布加强房地产市场监管的通知。为有效遏制房价飞涨，4月中旬中央密集出台楼市调控政策。 10年4月， ”国十条“高压 政策高压 新政对成交量的影响 新政的出台，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，随着成交量的极大萎缩，预言房价将会出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态 4月新政使南京楼市交易遭受重创 对于南京市场方面，新政前半个月，南京商品住宅市场逐渐步入旺季，楼市成交量开始放大，价格加速上涨。后半个月新政出台，商品住宅市场一下步入冰封期，成交量直线下跌，开发商有的抓紧促销，有的保持观望，投资者也开始转移资金至商业办公或其他行业。而市场整体成交均价目前无明显变化。4月整体市场呈现冰火两重天。 政策出台后一个月，虽然南京细则还未出台，但调控对南京楼市已产生显著影响。开发商逐渐放弃观望，以促销降价等多种方式抓紧推出房源，但是尽管不少开发商或调低价格或给出优惠，但绝大多数的购房者似乎并不买账，南京楼市交易量遭受重创。市场呈现量跌价滞，甚至量价齐跌状态，市场逐渐变为卖方市场 低迷南京楼市再次刮起冷风 自6.4日颁布二套房的认定标准以来，新政的猛拳让低迷南京楼市在本周再次刮起冷风。一周以来，南京楼市成交量持续走低，认购量和成交量双双大幅下跌。根据南京网上房地产数据显示，5月31日至6月6日，南京全市共认购商品房537套，成交529套，日均认购、成交均不足百套。全市认购量较上一周小幅下滑了16%。 尽管开发商继续推出优惠房源，并且优惠力度达到新高，但从成交量来讲，却远远不如前期时间开盘的一些楼盘，看来二套房认定标准的颁布，再一次给了南京楼市不小的打击 小结 国十条出台、信贷政策逐步收紧 地区性房地产市场调控政策执行力度加强 房贷政策继续严加限制 政策 回顾2009年， 看南京人购房消费观念 80-100平中等户型占比例最高，120-140平大户型占比次之 2，3月份成交比例占30%以上，由于南京商品住宅市场中等户型供应较为充足，且市场前期以刚性需求为主，购房者支付能力相对较弱，因此，总价偏低的中等户型更能满足大部分购房者的置业需求 4000-6000元/平方米区间成交占比最大 按平均水平来看，4000-6000元/平方米区间的中低端楼盘成交比例最大，但至9月开始，南京人对于一万以上高端楼盘的热情加剧，购房者对于未来价格上升的预期增强 南京人购房消费观念 南京人对于户型面积要求显著，相对更倾向户型面积较大，中等户型的房源，对于80以下的户型不到20%以上。 南京人对于相对经济的中低端房源较为热衷，但一旦发现市场契机，在能力承受范围内，也将成为他们的投资目标。 南京人对学区房的关注度高，但在南京学区房的价格相对高的多。 普通南京购房者对于社区环境，居住人群素质等一些人文环境相对不是特别注重，对于交通便利等因素较注重。 南京人群媒介接受习惯又如何？ 人群：25~50岁 数据来源：中国市场与媒介研究(CMMS)