江北城CBD项目定位报告（PPT） 财信地产营销中心 二00八年四月八日 目录 第一部分宏观环境分析 第二部分城市发展机会分析 第三部分深度访谈研究 第四部分产权式酒店、酒店式公寓 第五部分参考项目分析 第六部分项目价值 第七部分项目分析及SWOT分析 第八部分市场定位 第九部分产品定位、建议 第十部分备注 第一部分宏观环境分析 一、宏观经济环境 1、2007年中国的宏观经济经历了GDP11%的高速增长，CPI指数4.6%迅速提高 预计明年GDP增长10.8%，有望第6年保持在10%以上的增长。 2、通胀与顺差在2008年将有不同的走势，中国将进入温和而持续的通胀周期。 顺差规模仍将很大，但增速将显著回落。 3、内需不足是造成通胀与顺差过大的根源。内需相对不足，庞大的产能只能通 过外部需求获得释放，导致贸易顺差居高不下，流动性过剩，令经济面临“高烧高热”风险。因此，加息、准备金率上调、出口退税下调等措施多管齐下 4、新内需时代不仅能使投资继续保持较高增长，而且能使消费势能获得充分释放。以内需的数量和速度来拉动经济增长，并且蕴含着经济增长的质量提升和结构升级。 5、受美国次贷危机的影响，2008年全球经济的不确定性增大，但对中国经济的影响相对有限。人民币对美元的汇率将继续升值，预计到2008年底美元对人民币的汇率1：6.80。 6、08年企业所处的盈利环境呈以下变化趋势：政府宏观调控以防止经济过热，控制信贷规模，抑制资产价格膨胀；外部需求放缓；人民币汇率加速升值；资源税、生产要素定价制度改革、节能减排措施等推高国内成本。这些趋势将使得国内经济实现软着陆 第二部分 城市发展机会分析 一、重庆城市发展机会分析 小结： 重庆新设为城乡统筹综合配套改革试验区的设立，“带动川东地区以及西南地区和长江上游地区的经济、社会发展”的经济枢纽作用日渐明显，今后重庆的城市号召力、城市发展潜力将不可估量 二、重庆组团发展分析 重庆由于自然地势原因，并随着各个商圈竞争能力的不断加强，中心商圈的内部消费功能就已经被各个组团所分流，各组团区域人口的素质不断改善，城市产业重新规划，各组团各自的区域不断凸显。 由以上政府颁布规划性分析可以看出，各组团商圈已有各自明确的功能划分，但随着重庆作为辐射西南的直辖市的城市功能定位，还需要一个中央商务区（CBD）来承载更完善的城市功能 三、江北城发展机会分析 整个江北城规划包括“记忆之城”和“未来之城”两大组团，分成五大功能区，将历史文脉与现代都市融为一体，并有一条景观主轴贯通。 （一）江北城五大功能区 江北城的整个规划划分为五大部分：商务办公区、综合服务区、混合使用区、休闲娱乐区和配套居住区。 （二）江北城CBD功能 江北城作为规划中的重庆中心商务区（CBD），将成为重庆的金融和商务中心。 （三）江北城建设步骤 １、三年建好基础设施 启动市政基础设施项目和重大社会文化设施（重庆大剧院、科技馆等） ２、五年城市成形 二期开发主要以嘉陵江沿江地段、北部长江沿江地段为主。 3、十年建成新城 三期建设将主要集中主要包括金融贸易中心等大型商业地块建设的建设。 第三部分深度访谈研究 一、消费者研究 二、行业研究 三、投资者研究 四、受访者对CBD的看法 五、受访者对酒店、写字楼的看法 (详见深度访谈报告) 第四部分产权式酒店、酒店式公寓 一、产权式酒店 产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红。 二、酒店式公寓 拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁管理服务。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。 第五部分参考项目分析 一、戴斯大酒店 ◎规划布局 总占地100亩，三大主题广场： 南美风光沙滩广场、南国海岛广场、戴斯风情广场。 ◎商业配套 大型宴会厅、会议室、特色餐厅、西餐厅、茶楼、咖啡厅、酒吧、夜总会、奢侈名品、健身、大型水疗SPA（四层楼独栋）、3000㎡室外游泳池及室内游泳池等 ◎建筑设计 一号楼酒店建筑成“O”型，打造180度全景观房，标准间约40平方米，总统套房约600平方米； 一号楼1-5层为20000余平方米的中西餐厅； 二号楼酒店建筑成“L”型，共20层，1层为大堂，2—15为私产酒店，16—18为自主性经营酒店，客房面积为25-85平方米，19、20层为企业会所；一层21户，4部电梯。 客房层高3.6米，五星级豪华装修，配备家具家电、中央空调，私产酒店装修标准等同一号楼酒店标准，交房合同与酒店一致。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看