成功购物中心全程运营实战培训课程 主讲:段宏斌 广州道本商业地产策略中心 培训目标 分析成功购物中心开发过程中的困惑与难题 破解购物中心成功运营背后的真正原因 重新探讨和认识购物中心的开发建设模块、风险分析与控制、项目定位与营销策略 借鉴第一、二代成功购物中心的开发、运营经验，为新生代商业地产项目开发培养开发和经营管理人才 广州道本商业地产策略中心 第一课：天河城广场成功开发经验分享 广州道本商业地产策略中心 规划建设经验 广州道本商业地产策略中心 一、天河城广场开发建设回顾 －－－－为什么要在一片菜地上建一个中国最大的购物中心？ 广州道本商业地产策略中心 1、开发初期状况（1992年） －－处在广州的郊区，还是一片菜地 －－没有商业氛围，买瓶水还要跑1公里 －－居住人口少 －－市政设施配套差，除天河路有路灯， 其余一片漆黑 广州道本商业地产策略中心 2、投资状况 －－自有资金：8.4亿元 －－银行贷款：4亿元 －－总造价：12亿多元 开发自有资金约占到2/3 广州道本商业地产策略中心 3、天河城广场开发运营时间表 四年开发建设周期，三年守场，七年后才转入良性运营 广州道本商业地产策略中心 4、开发的代价 广州道本商业地产策略中心 5、成功的原因 －－天时：政府宏观调控后的政策放松 －－地利：天河北的高速发展和建设 －－人和：天河区成为新移民的中心 天河城广场是一种政府主导的投资行为， 它的成功有其偶然性 商业地产投资决策系统 广州道本商业地产策略中心 天河城有其偶然性，从今天看它是成功的。 如果故事发生在今天，面对如此激烈的市竞争环境，有一个类似于天河城的项目等你做出投资决策，你会怎么做？ 应该从那些方面来系统科学的评估项目，从而作出理性的投资计划？ 规划建设经验 广州道本商业地产策略中心 二、天河城广场的规划思路 ――――从商贸大市场到天河城广场 广州道本商业地产策略中心 1、投资组成 －－粤海投资公司 －－广东发展银行 －－广东国际信托投资公司 －－广东粤财信托投资公司 －－广东华侨信托投资公司 －－广东城建总 广州道本商业地产策略中心 2、规划理念的形成 －－1991年，刘春亭到伦敦、东京、纽约、巴黎考察， 最后在香港停下来 －－规划、设计借鉴国外购物中心的成功经验 －－边设计边建设，设计方案反复修改 1982年太古城中心的建成开业，1988年太古广场开业，1992年新鸿基地产的“新城市广场”以及又一城都已经开业了。从90年代香港购物中心的繁荣，看到了天河城的未来。 广州道本商业地产策略中心 3、天河城广场的平面规划 －－主出入口的位置 广州道本商业地产策略中心 3、天河城广场的平面规划 －－南北向主街道社会化功能对经营的作用 －－天河城街道设计的经验借鉴 观点一：街道回路应尽可能少 观点二：街道回路应尽可能简洁 观点三：街道回路应尽可能自然、圆润，采用弧形的街道动线 观点四：商业街道应尽可能设计少的出入口 对比案例： 沈阳中街步行街，一条作用不大的步行街 招商经验 广州道本商业地产策略中心 问题与机遇： 天河城广场:就像白纸一张，首先面对的是商家认同而不是选择商家的问题，招商的困难程度超乎想象，天河城广场面对这一局面，是如何走出困难局面的？ 招商经验 广州道本商业地产策略中心 三、主力店招商 ――――规划的与吉之岛的第一次接触 1、日资百货的优势：精细化管理，细节决定成败 2、吉之岛百货的背景 3、要招就招最好的，别人没有的，天河城认定了吉之岛 4、吉之岛不来的原因 招商经验 招商经验 招商经验 招商经验 招商经验 广州道本商业地产策略中心 三、主力店招商 ――――与友谊商店、广百的有缘无份 1、吉之岛不来，启动B计划，找本土百货 2、友谊、广百不愿进驻 招商经验 广州道本商业地产策略中心 三、主力店招商 ――――南方大厦的担心 1、现场考察，1小时都没有100人 经过，怎么经营？ 2、要求免租三年，租金30元/平米 3、达成协议：天河城出场地，双方 各投资700万，各占50%的股份，共 组天贸南大百货 招商经验 广州道本商业地产策略中心 三、主力店招商 ――――与吉之岛的第二次接触 招商形势的转化 不懈的努力终会换来丰硕的回报 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看