阜华·未来城项目 量价模拟及精装修研判
谨呈：湖北阜城房地产开发有限公司
要解决的问题
项目住宅部分在不同销售周期内 可实现的销售价格；
公寓部分装修程度的判断；
为解决上述两个问题，我司采用易居中国自主研发的科学模型进行判断，相关结果仅做参考。主要采用的分析模型有：
客户产品偏好分析模型
克尔瑞客户决策系统
客户细分及分布工具
产品功能偏好模型
价格预测模型
报告整体思路
项目属性及现状
竞争关系及市场环境
开发条件判断
可实现价格判断
装修建议
结论
首先我们对项目情况进行了解，为后续研判的展开提供基础
项目基本情况
区位核心，商业价值高
项目位于街道口核心商圈以内，可视性及通达性极高； 捆绑开发，地价成本适宜，紧邻阜华大厦，具有极高的商业价值

位置：洪山区珞狮南路147号 用地面积：约17360㎡ 楼面地价：1845元/㎡ 容积率：≤4.3 使用年限：住宅70年、商业40年 地块编号：P（）059
存量用地
东：群光广场二期用地； 南：理工大学职工宿舍； 西：珞狮南路； 北：阜华大厦；
合计总用地面积22312.64㎡
项目基本情况
规模适中的都市综合体
本案地处武昌核心商业区之内，具有较高的商业及商务功能； 建筑采用半围合方式摆放，商业由裙楼方式展开，临街面广，在布局上具有较高的商业及商务功能，使得商业、商务价值最大化

根据用地状况自然分为南北两区，商业裙房地上为2～3层商业,塔楼为26～31层，地下3层，总高度100m。 塔楼分为:A、B、C、D、E座：其中A座为还建楼；DE座为商住楼，首层架空，BC座为公寓式写字楼，项目是一个较为典型的，集商业、办公、SOHO、居住于一体的都市综合项目

项目基本情况
住宅：户型面积有一定优势
产品以中小面积为主，辅以适量的中大户型； 从结构看，设计方正、分区合理，部分户型拥有较高附加值，结合当前住宅物业发展趋势看，户型产品在设计上具有一定竞争优势

项目基本情况
商业、商务：前景广阔
本案商业体量约4万㎡，产品沿街商业、内商铺组成，项目的商业规划符合区域未来发展趋势； 同时4万㎡的核心区商业体量，将继续深化周边商业氛围，并且对进一步推进区域演变进程有重要促进作用

街道口中小型企业扎堆，正由传统的科技、IT卖场向复合型的综合性商圈过渡（如江汉路），商业前景广阔，商务功能也逐步提高

项目基本情况
市政工程施工与销售周期重叠
当前，区域周边的各大市政工程正紧张施工当中，同时规划的地铁以及二环线配套工程整个工期将于本案的销售期重叠，存在一定影响

后期启动
先期启动
地块预计3月起开始销售，那么，在今年年低前就需进入市场，展开蓄水工作； 住宅部分预计中旬交付使用

报告整体思路
项目属性及现状
竞争关系及市场环境
开发条件判断
可实现价格判断
装修建议
结论
本案是典型的商业功能大于居住功能项目 我们面临的市场境况是什么？
市场环境
市场继续盘整
政策利好的“促销”力度强于任何促销活动，促使市场回暖； 目前武汉楼市位于市场复苏阶段，以价换量的“回暖”表明市场仍处于恢复调整阶段

在经历了08年的一系列的价格促销之后，随着09年销量的回升，开发商的心态发生较大转变，折扣大幅度降低，导致近几个月成交价格较去年年底有较大幅度的提升； 同时受利好政策效果显现的带动，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现，房地产市场信心在逐步恢复的同时，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放

竞争关系
都市核心区“住宅开发缺席”
商业高速发展，居住功能逐步退化，近年周边市场无项目面市，人口逐步向周边板块转移，区域内住宅市场呈现真空状态，居住需求严重外溢
街道口商圈是以传统商业经营和IT产品销售为中心的新兴商业中心，其商业功能比中南商圈更为丰富，后者当前商务功能大于商业功能； 区域内不但聚集传统的商业百货、IT产品，更有依托周边高校消费力顺势衍生的时尚卖场，商业功能大于商务功能； 从城市发展看，居住外迁是必然趋势，街道口这样的核心商贸区有“空心”的态势

居住需求严重外溢 因此，我们有必要来认识一下我们的竞争对手
竞争关系
居住舒适度竞争——“泛南湖”板块
泛南湖板块内大盘云集，产品主要以中等户型为主；板块内住宅销量名列江南板块前茅，在售项目价格区间多集中在5200-5500元/㎡，从侧面表明其居住价值是受到市场认可的

泛南湖板块是区内规模最大，配套较为齐全的居住组团，区域内路网丰富，与中心城区衔接度较高； 由于泛南湖板块是距中心城区最近的居住板块，具有特殊的区域优势，因此它承接了中心区大量的人口转移，是本案最为核心的竞争板块

泛南湖板块