7月东莞市房地产市场分析报告
东莞中原研究组
7月楼市：淡市不淡，房价创新低，刚性需求入市积极，交投明显活跃。进入7月，原本属于传统的楼市淡季。由于奥运后东莞楼市竞争预期非常激烈，部分开发商选择在奥运前提前出货以减轻后市的竞争压力。7月的市场表现主要是在品牌实力发展商的尾盘大幅降价促销带动下，许多楼盘低价促销，同时新盘入市价格回归价值、回归理性，整体房价水平创出今年新低，市场刚性需求入市积极，交投明显活跃，量能温和放大。据东莞中原研究部监测数据显示，7月东莞新建商品房成交量为32.8万㎡，环比6月增长18.45%，同比下降57.91%；普通住宅成交均价为5456元/㎡，环比下降4.0%。一、宏观面分析土地供应继续放量，工业用地依旧唱“主角”。08年7月东莞土地市场共有28块新增土地供应，总供应面积为95.20万㎡，同比增加25宗，供应面积增加91.14万㎡。环比上月，土地供应增加15宗，供应面积增加51.26万㎡，增幅为116.66%；08年7月东莞土地市场供应依旧是工业用地唱“主角”，共计新增工业用地74.54万㎡，占08年7月份土地市场供应的78.29%；商住用地则占市场总供应的21.71%，新增供应20.67万㎡。土地市场依旧低迷，无商住用地成交，流拍现象持续出现。08年7月东莞土地市场成交土地共15宗，流拍5宗；成交宗数较去年同期增加6宗，总成交面积为320743.6㎡，同比下降32.57%，环比下降66.01%；08年7月土地成交金额为27826万元，同比下降了90.22%，环比下降71.62%。另外，本月土地交易没有商住用地成交，这是自07年以来，首月出现这种情况，无疑给08年寒冷的土地市场，又洒下一层冰霜

08年7月份土地成交主要集中在松山湖工业用地，合计成交面积为178026㎡，占7月份总成交的55.50%，其次是凤岗镇一宗综合用地132862㎡，占总成交面积的41.42%。7月东莞土地市场供地28宗，共计95.20万㎡，成交15宗，共计32.07万㎡，供销比例约为2.96：1，供需矛盾比较突出。本月无商住用地成交，整体土地单价仅为867.55元/㎡。7月交易以工业用地为主，无一宗商住用地成交。东莞成交15宗土地的平均交易单价为867.55元/㎡；10宗工业用地的成交单价为527.72元/㎡；2宗商业用地土地平均单价为1302.65元/㎡；3宗综合类土地的成交单价为1499.38元/㎡。市场供应持续放量，后市土地市场供应压力持续增加。近期，东莞国土局发布了土地使用权出让预告，从预告上来看，一共预告了22宗土地，总供应量为931271㎡，其中11宗用途为工业、仓储用地、科研设计，合计总量为751268㎡；商住用地为7宗，总量为124510㎡；还有4宗商业、办公、商业金融，合计总量为55493㎡。