三.成都高档写字楼市场分析（附件：成都高档写字楼调查详表）
基于对成都市办公物业发展背景的了解，针对本案市场定位，尺度此次对市中心城市主干道沿线的18个典型的甲、乙级办公物业进行了市场调研，基本上涵盖了成都80%的高档写字楼项目，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。18个典型竞争楼盘名单：开行国际广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、天府中心、川信大厦、天府绿洲、锦江宾馆·锦苑楼、时代广场、世都大厦、皇冠假日酒店、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、四川国际大厦、绿洲大酒店、罗曼大酒店、世代锦江、中银大厦

成都高档写字楼分布图
从上图可以看出，成都高档写字楼主要分布在市中心和人民南路延线

2.成都高档写字楼物业类型
从下表可以看出，写字楼+商业或纯写字楼项目是写字楼供给最主要的物业类型。其中写字楼+商业的供给个数最多，为城市之心、威斯顿联邦大厦、川信大厦、天府绿洲、时代广场、世都大厦、冠城广场7个项目，占总量的38.89%；其次为纯写字楼项目，包括开行国际广场、天府中心、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、四川国际大厦、中银大厦6个项目，占总量33.33%，；商务酒店内的写字楼仅有锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店、罗曼大酒店4个项目，占总量的22.22%；酒店+写字楼项目仅有世代锦江1个，占总量的5.56%

3.成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析
成都高档写字楼总建筑面积主要集中在5-6万平方米，包括开行国际广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、天府绿洲、川信大厦、绿洲大酒店、中银大厦7个项目，占总量的42%；其次为10万平米以上的项目仅有时代广场、世代锦江2个项目，占总量的18.05%；8-9万平米的写字楼仅有民兴金融大厦（四川建行大厦）和冠城广场2个项目，占总量18.05%；5万平米以下的写字楼项目仅有天府中心和世都大厦2个，仅占总量6.97%；6-7万平米的写字楼仅有四川国际大厦1个项目，仅占总量的6.66%；金俪大厦、锦江宾馆、罗曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面积不详。如果本案容积率全部做满，本案地上建筑面积为4882.58平方米，再加上地下的建筑面积，本案的总建筑面积约为50000余平米，是目前成都高档写字楼最佳的体量

建筑面积
频数
总量
最小值
最大值
占总量百分比
50000平米以下64846
24300
40546
6.97%
50001-60000平米390891
5最新
60000
42.00%
60001-70000平米6最新
6最新
6最新
6.66%
80001-90000平米167967
83967
84000
18.05%
100001平米以上245033
105459
139574
26.32%
Total930737
24300
139574
100.00%
4.成都高档写字楼层数、建筑高度分析
成都高档写字楼的层数来看，普遍在40层以下，高层建筑高度中30层、35层、40层是分水岭，成都最高的写字楼项目为中银大厦其层数为39层，建筑高度为165米。成都高档写字楼中26-30层的最多，共7个项目，占个数的38.88%；其次为36-40层的写字楼，包括中银大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、川信大厦4个项目，占35.69%；其次为31-35层和20层以下的电梯公寓，分别为3个项目，分别占个数的16.61%。成都高档写字楼建高度主要集中在98-100米、118-121米、153-165米这三个高度区间内相对应。层数在30层以上，高度在100米以上的写字楼主要为冠城广场、川信大厦、中银大厦、民兴金融大厦、绿洲大酒店等项目，这些项目均代表了成都高档次写字楼的形象，为了凸现本案的地标性，尺度建议本案的层数至少在30层以上，建筑高度应超过100米

5.成都高档写字楼售价、租金分析
1）成都高档写字楼售价、租金一览表
楼盘名
均价（元/平米）
平均租金（元/平米）
销售周期
销售率（%）
出租率（%）
开行国际广场
11500
130
11个月
75%
无（在建）
城市之心
10000
90
46个月
80%
85%
冠城广场
10000
100
约5年多
60％
80％
四川国际大厦
9100
80
约5年多
50％
80％
威斯顿联邦
8800
130
34个月
85％
95％
时代广场
8000
90
22个月
80％
30%
天府中心
7000
80
未开盘
——
无（在建）
世都大厦
7000
60
约3年
50％
60％
世代锦江
6200
60
18个月
100％
95%
天府绿洲
不售
70含物管费
——
无
98％
川信大厦
不售
100
——
无
95％
民兴金融大厦
不售
75
——
无
90％
中银大厦
不售
60
——
无
90％
金俪大厦
不售
130
——
无
不祥
锦江宾馆
不售
110含物管
——
无
60％
罗曼假日
不售
60
——
无
95％
绿洲酒店
不售
80
——
无
90％
皇冠假日酒店
不售
300
——
无
不祥
成都高档写字楼销售情况、售价分析
从上表可看出，纯写字楼大多数采取既租且售的政策，占64％比例，完全不卖的占36%的比例。在整个调查楼盘中，只租不售的楼盘占整个比例50％。酒店和国家政策性企业投资的写字楼都只租不售，如四川省邮政局投资修建的天府绿洲、由中国银行投资修建的中银大厦、中国人寿保险公司投资修建的绿洲酒店、建设银行投资修建的民兴大厦等

在整个调查楼盘中，可以看出成都高档写字楼整体均价为8622元/平方米，人民南路沿线的超甲级写字楼价格最高，其次为市中心区域的高档写字楼，超甲级写字楼市场需求旺盛，销售周期相对较短，乙级或部分甲级写字楼销售周期相对较长。从下表可以看出，仅有开行国际广场1个项目的均价在10000元/平方米以上，占总量的8.77%，是成都目前超甲级写字楼典范，其销售周期仅为11个月，销售率已达75%，从开行国际广场的旺销可以看出成都市场对超甲级写字楼的需求很旺盛；均价在10000元/平方米的仅有城市之心和冠城广场2个项目，占总量的22.07%，城市之心和冠城广场的销售周期均较长，分别为36个月和5年多，销售率分别为80%和60%；均价为9100元/平方米的仅有四川国际大厦1个项目，占总量的10.06%，其是1999年开盘，销售周期至今已5年多时间，销售率仅为50%；均价在8000-9000元/平方米的项目为威斯顿联邦大厦和时代广场2个项目，占总量的25.91%；均价在7000元/平方米的项目为天府中心和世都大厦2个项目，占总量的
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