万象新天 最新住宅营销推广思路 纲 纲领 天 天时 地 地利 道 定位 法 方法 人 人和 纲 纲领 Ⅰ 高度 广度 深度 力度 形象 客群 内涵 传播 以工程进度串联营销节点，以环境完善提升项目价值 明线: 暗线： 天 天时 Ⅱ 2.109年1-2月商品住宅成交跟进 1月成交情况 随着春节的临近,成交量逐步递减，成交均价却稳步回升，但环比08年春节前后,销量仍成倍增加。 关键在于11、12月由于多个指标性楼盘的强力促销,加之央行利率调整、房产新政出台、地方政府尤其是开福区政府的政府补贴,以及消费者长时间观望后发现长沙楼市降价幅度并不大，多方因素影响下，长沙楼市呈现回暖趋势 2月成交情况 年后长沙房地产市场呈现回暖态势，成交量稳步增长，这充分说明在政策有所放松、价格有所回调的状况下，被长期压抑的刚性需求有所释放。 然而，在成交面积和成交套数同步上升的同时，我们却看到成交均价的下降之势。那么，年后的这次市场回暖究竟是市场好转的先兆，还是危机的表现假象？ 在对2月成交的数据分析中，我们发现，这种表面回暖，并非如我们想象中理想，实则受到多方面因素的影响！ 1、政府定向开发楼盘，博取成交量头筹 从长沙市房产研究中心的数据得知，上月成交中天心区定向开发楼盘九峰小区成交量极大，仅上周成交即达284套之多，占上周总成交量8%之多。此外，经济适用房如鄱阳小区的成交量也极大。定向开发楼盘及经济适用房的大量成交，不仅拉升了整体成交量，同时也拉低了成交均价。 2、享受货币补贴8万元政策的楼盘数量扩增，出现抢购3000左右房源的局面 如湘江世纪城、和庄、三江·花中城、上海城等众多楼盘，享受货币补贴的房源数量特别大。4000元/平米的房源，补贴8万仅3200元/平米，极大的促动了成交量的上升，仅湘江世纪城上周成交即达180套之多。 3、在售楼盘价格普遍下调，成交数量的上升是以价格的回调为代价 4、成交主要集中在雨花区、天心区、开福区等均价较低的区域 2月成交情况分析 价格杠杆的影响力进一步凸显！ 受低价影响的消费力集体透支， 极有可能加速下一个冷淡期的到来！ 从1、2月的成交情况看，我们认为： 2.2最新政策分析 十一届全国人大二次会议于5日上午9时在人民大会堂开幕,听取和审议国务院总理温家宝关于政府工作的报告,审查国务院关于最新国民经济和社会发展计划执行情况与最新国民经济和社会发展计划草案的报告、关于最新中央和地方预算执行情况与最新中央和地方预算草案的报告。以下为会议部分实录。 温家宝：对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策 二次购房即将松绑，促进楼市回暖 2.309年后续市场预测 市场供应继续高居不下，市场形势严峻，竞争激烈 最新长沙楼市各板块预计推出货量表 最新，长沙市商品房供应量激增，达1230.95万平方米，消化量只有680.79万平方米，市场存量为550.16万平方米，加上最新40万平方米的市场存量，将有590.16万平方米的市场存量进入最新消化，加上最新的新上市量，整个最新的市场供应量预计将达到1100—1200万平方米左右，明年的市场竞争将进一步加剧，市场形势异常严峻。市场前景不容乐观 由于经济危机的影响，部分消费者将推迟购房计划，最新长沙市商品房的需求量将有可能进一步萎缩，预计最新长沙市商品房的需求量大约在550-650万平方米（刚性需求350—400万平方米+新增人口需求60-70万平方米+外地客户需求60-80万平方米+拆迁户需求50—60万平方米+投资需求30—40万平方米），而09年市场上市量预计将达到1100—1200万平方米，市场供求矛盾将进一步突出 供求矛盾进一步凸显 板块间竞争进一步升级，南城、星沙、体育新城、市府以及市中心等板块的竞争压力最大 最新，各板块的供应量继续走高，板块间的竞争进一步加大。特别是南城、星沙、体育新城、市府以及市中心板块09年预计上市量都将达100万平方米以上，竞争压力将进加剧，其中南城板块、星沙板块以及市府板块供应量巨大，将处于严重供大于求市场局面，市场竞争将进入白热化阶段 2.4中心版块市场动态 以上为目前中心版块主要在售楼盘，从这些楼盘的情况来看，主要呈现出以下几个特点： 目前在售及未售货量较大，总货量达4684套（不含本项目），竞争较为激烈； 从主力户型看，主要二房、三房，同质竞争激烈； 从销售举措来看，大多数楼盘均采取一定促销措施，促销活动较为普遍 小结： 抢占政策先机，抢占市场空挡， 推动1#蓄客 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看