摘要
房地产业是资金密集型产业,对房地产开发企业而言,必须有强大的融资能力才能在
激烈的竞争中生存。近十年来,由于政府的宏观调控,房地产业的融资环境日益趋紧。在
这样的情况下,市场出现了分化。大型企业依靠与银行的长期合作关系度过难关,而中小
企业则纷纷陷入困境。在优胜劣汰的同时,行业的竞争性被削弱,长期来看,不利于房地
产业的健康发展。
本文以上述客观事实为背景,运用文献回顾和案例分析的方法,以金融市场风险和收
益相均衡的基本原理为理论基础,研究如何优化中小房地产业的融资策略,提出能同时符
合投资方和融资方的风险偏好和收益期望的融资方案,以提高融资的成功可能性。本文首
先对关于企业融资的经典理论和相关实证研究进行了回顾,接着对我国房地产市场和房地
产金融的发展情况进行了分析,并对房地产企业的传统融资渠道进行了介绍,在此基础上,
指出中小房地产企业所面临的融资难题及成因;然后,本文以Y公司这个中小房地产企业
作为典型案例,对其经营模式和资金需求的特点进行分析,指出其融资困境的成因,探讨其
可能采取的融资策略和融资途径,并提出具体的融资方案设计,为解决融资问题提供新的
思路。
本文所论的中小房地产企业融资问题,虽然前人已做过不少的研究。但是进入21世
纪以来,金融领域和产业领域都有了进一步的发展,出现很多以前不同的模式和工具。将
这些最新发展纳入研究之中,是本文的一个亮点。
关键词:房地产企业、融资现状、融资方式、策略
第一章导论
1.1选题背景
经过多年的发展,房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。据统计,2012年,
中国房地产业的现价总量达到2.936万亿元,占国内生产总值(GDP)的5.7%。除了本身
的GDP贡献外,房地产行业还带动了上游的相关产业。与房地产行业直接或相关的产业有
6多个,包括建材、装修、家用电器、物业管理、冶金、运输、社区生活服务等。房地产
业本身的投资与其所带动的相关行业的产出之比接近1: 3,即每1元房地产业投资可以带
动约3元的GDP。房地产业不仅繁荣了经济,还促进了就业。仅房地产业本身的从业人员
就达到210万人。房地产业有力地推动了我国的城镇化进程和大城市的建设,一些主要城
市之所以能发展成为现代化、国际化的大都市,房地产业的所起的推动作用功不可没。
与房地产行业的蓬勃发展相对比,我国房地产金融的发展相对迟缓。在早期房地产业
的发展中,融资渠道非常单一,基本都是依靠银行贷款。房地产业的供给和销售都离不开
银行信贷的支持,房地产企业开放项目需要从银行取得项目开发贷款,消费者购买房地产
产品需要办理住房按揭贷款。据有关方面统计,银行系统对整个房地产业提供的贷款支持
累计超过20万亿元,超过其他任何一个行业。一定程度上可以说,没有银行贷款,就没有
房地产业目前的规模和地位。房地产业对银行贷款的过度依赖导致风险集中于银行。20世
纪90年代初我国的房地产泡沫中,银行系统虽不是操盘者,但却是最大的资金提供者,对
泡沫的形成起到了推波助澜的作用,最终损失惨重。此后,政府对房地产业的投资过热保
持了高度警惕,一直把房地产业作为宏观调控的重点,而对银行贷款的规模和流向的控制
就是重要的调控手段之一。近十年来,对房地产企业的银行贷款政策可以说是越来越紧,
条件越来越严格。这使得习惯了倚赖银行贷款的房地产业遇到了极大的困难,被迫寻找其
他途径筹集资金度过难关。
虽然融资困难是整个行业面临的共同问题,但是对市场中的8. 5万多家房地产企业而
言,情况却各有不同。大型企业本身实力雄厚,并与银行保持着长期的良好合作关系,其
中有些还是上市公司,可以釆取通过途径融得资金来度过难关。而中小企业本来就游离在
银行系统的边缘,在银行贷款收缩的过程中,它们往往是最先被抛弃的对象。融资环境的