汇报人：李卫斌2015.4 北京瑞赢酒店物业管理有限公司 物业基础知识培训 基本概念 物业管理的内容 物业管理的性质特点和作用 物业管理的经济来源 物业费用的开支 物业管理人员的素质要求 物业服务收费的分类 物业管理行业法律法规（部分） 住宅小区物业管理的原则 物业管理企业的权利和义务 物业基础知识培训 物业：是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。 物业管理企业：具备相关资质条件，依法成立，具有法人资格，经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业包括包干制物业和酬金制物业。 基本概念-1 业主：房屋的所有权人。 非业主使用人：是指合法使用单位的租客、分组客或其他人，但不包括该单位的业主。 业主大会：由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内的最高权力机构。人数较多时，应按比例选出业主代表，组成物业管理区域内的业户代表大会。 业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主对你物业实施自主管理的执行机构。 基本概念-2 常规性的公共服务 房屋建筑主题的管理 房屋设备设施的管理 环境卫生的管理 绿化管理 治安管理 消防管理 车辆道路管理 公众代办性质的服务 针对性的专项服务 日常生活类（衣食住行） 商业服务类 文化教育卫生体育类 金融服务类 经济代理中介服务 社会福利类 物业管理的内容-1 委托性的特约服务 代办干洗，统一收集与送回，整洁无污迹。 代订送牛奶，按业主需要，及时送达等。 介绍符合业主要求条件的保姆、小时工、护工等，清洗空调过滤网、清洗抽油烟机、清洗排风扇、地毯清洁等。 代寄、代领邮件，保险咨询，复印等。 物业管理的内容-2 社会化、专业化、市场化是物业管理的基本特性。 最基本特点：业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。 物业管理的作用： 可以确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用年限。 能够为业主提供优美、舒适、安全的环境。 完善的物业管理可以是物业保值、增值。 可以促进政府职能的转变，减轻政府的财政补贴。 专业化指由专门物业管理企业，通过委托合同的鉴定，按照业主（产权人）、使用人的意志管理是现代化大生产分工的必然结果。 经营性：属性是经营，所提供的商品是劳务、服务；推行有偿服务、合理收费。 物业管理的性质特点和作用 物业管理的经济来源 定期收取物业管理服务费 小区维修养护专项基金 以业养主，一业多主，多种经营的收入 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施设备日常运行维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安 办公费 物业管理单位固定资产折旧费 法定税费 其他费用 物业费用的开支 物业管理人员的素质要求 物业管理人员应当具有高尚的职业道德 遵纪守法，爱岗敬业 工作认真，尽职尽责 诚实守信，热情服务 物业管理人员应当具有较高的个人素质 具有较强的语言表达和沟通能力 具有良好的心理素质和个人形象 拥有健康的体魄 物业管理人员应当具有专业知识和专业技能 具有现代物业管理专业知识 具有物业管理专业技能 掌握现代管理手段 应当具有高尚的职业道德 遵纪守法，爱岗敬业 工作认真，尽职尽责 诚实守信，热情服务 物业服务收费的分类 包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 物业管理行业法律法规（部分） 《物权法》、《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务企业管理办法》、《城市房地产管理办法》、《商品房租赁管理办法》、《最高人民法院对审理物业建筑区分所有权、物业服务纠纷案件的法律的若干问题的解释》、《城市房地产权属登记管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑工程质量管理条例》、《保安服务管理条例》、《民法通则》、《立法法》、《合同法》、《电力法》、《邮政法》、《电力法》等。 住宅小区物业管理的原则 ‘服务第一、以人为本’的原则，以上乘的服务和科学的管理，营造舒适环境。 市场化经营、社会管理原则。 统一经营、综合管理的原则。 专业化管理与群众性管理相结合原则。业主自治、参与、业主委员会制度。 契约化原则。 物业管理企业的权利和义务-1 物业管理企业享有的权利 物业管理企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。 按照物业服务合同和管理办法实施管理。 按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。 有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。 有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。 可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。 可以接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。 有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。 经业主大会的允许，可实行多种经营。