谨呈：安徽新威置业有限公司 新威置业安徽蚌埠项目竞标方案 博观地产 报告体系 AnalyzeSystem 蚌埠房地产市场总结 项目本体分析 目标客户群分析 项目整体营销定位 24#、25#地块营销策略 媒体计划和费用预算 报告回顾与总结 附件 一、蚌埠房地产市场总结： 1、蚌埠市整体房地产市场发展良好，市场供应量稳定，去化情况较乐观，上半年蚌埠商品房共计成交11836套，去化面积119.36万方 2、2013年上半年度，住宅成交均价约5000元/㎡，成交10760套，逼近2012年全年最高住宅成交数量（12770套），整体销售状况良好。2013年蚌埠住宅月成交量均在1500-2000套，蚌山区月成交量约700套左右，占蚌埠房地产市场半壁江山。 3、非住宅部分，成交均价在8300元/㎡，每月去化量平稳，约2万方，最多一个月去化4万方，总体去化速度较缓。 4、客户主要购买方向80-100㎡的刚需户型，占比50%左右，100-120㎡的改善型户型需求达到25%左右。偏投资型的小平米公寓则相对销售较差，不足10%。 三、结合城市发展阶段和城南区域的特征，对本项目启示如下： 1、高品质高形象，但要与当地市场购买基础相结合。 2、同区内大品牌开发商竞争激烈，体系化产品细节优势尤为重要。 3、整体城市和城南新区的价值增长性良好，需对产品中高端改善及投资产品有前瞻性考虑。 4、在跑量的基础上，对未来的溢价空间可保持乐观态度。 房地产市场总结 二、区域思考： 1、从城市背景看，蚌埠房地产市场需求以刚需为主导，其次是以首改为主的客户群体。 2、城南新区作为东进南拓战略的新城市核心之一，从片区规划定位及政府投入来看，区域市场将以刚需楼盘为主，现阶段价格在全市5000元均价的标准线以下。 3、伴随着相关配套资源的丰富及周边待发展地块的日渐成熟，片区将按刚需-首改-投资的方向发展。 蚌埠房地产市场总结︱房地产市场总结 万达广场 第一梯队 第二梯队 单价上升 超越型 竞争策略 品质化 规模化 现场包装 高品质 低总价 优势对比 差异型 项目站位 翰林银座 恒大御景湾 本案 琥珀新天地 荣盛南山郦都 荣盛锦绣香堤 佳源东方都市 晨阳滟澜山 海亮明珠 第三梯队 借鉴型 未来升值潜力 低总价 蚌埠房地产市场总结︱区域竞品总结 竞品项目小结 第一梯队：依托其自身强势地段、配套等资源带动，加上其区域、品牌等综合价值，综合实力属于第一梯队。第二梯队：同梯队下，以规模化体量为最大潜力价值，以区域发展为发展机遇，通过营销、品质、展示、规模跳出市常 ■第三梯队：主要依托未来发展潜力为主要价值点，同时结合低单价、低总价赢取市常 第三梯队 第二梯队 第一梯队 蚌埠房地产市场总结︱区域竞品总结 报告体系 AnalyzeSystem 蚌埠房地产市场总结 项目本体分析 目标客户群分析 项目整体营销定位 24#、25#地块营销策略 媒体计划和费用预算 报告回顾与总结 附件 项目区位 现阶段配套不全，但未来商业、生活配套规划利好，距市中心仅5-7公里，距离滨湖区6公里，可达性较好 项目本体分析︱项目区位 区位条件 项目位于蚌埠市蚌山区的南部，属于蚌埠市“东进南拓”规划中的核心地区。项目周边交通、教育、市政办公以及其他配套等规划齐全，整体发展潜力巨大。 交通便捷 项目地处黄山大道北侧，延安路东侧，航华路西侧，距离市中心和滨湖新区都只有5-7公里，地理位置绝佳； 项目交通 属于蚌埠市“南拓”规划中的重点地区，交通四通八达，便利性强。 本案 航华路 黄山大道 解放路 朝阳路 燕山路 东海大道 城南新区 延安路 项目本体分析︱项目交通 项目四至研究本项目地处城市南扩之地—城南新区核心地段，北侧为黄山大道，西侧为延安东路，东侧为航华路，南面为规划道路。地块平整易于开发，项目周边交通、教育、市政办公以及其他配套等规划齐全，整体发展潜力巨大。 项目东面： 项目南面： 项目西面： 项目北面： 项目本体分析︱项目四至 项目周边公共设施配套齐全，未来蚌埠市二中、蚌埠市二院、奥体中心等市场配套紧邻本项目，区域未来发展潜力巨大。 政府对区域后期扩展性十分看好，本区域将是政治、经济、文化的副中心，本项目正处在区域核心位置，项目升值潜力巨大。 项目周边公共设施配套 项目本体分析︱项目配套 项目指标建筑面积：188万方米占地面积：57万方米容积率：2.49； 配套设施幼儿园7000平方米；农贸市场3000平方米；物业用房2758平方米会所1800平米； 产品类型住宅面积：120万方米商业面积：15.8万方米公寓4万平方米； 地块属性 项目体量庞大、设施齐全，兼具综合配套，是城南新区目标规模最大、配套最全的项目，升值潜力巨大。 项目本体分析︱地块属性