INJOYPROPERTIES 丽湖名居二期攻坚营销推广方案 商业部分关键词：点对点 传播方向关键词：接地气 市场分析关键词：同质化 产业回顾关键词：存量大2营销策略关键词：软实力5 目录 区域人口 长兴县隶属湖州市，辖10镇4乡3街道。常住人口近70万人，县区人口20余万人。是湖州地区综合实力最强的县区。位列全国百强县第42位 长兴县系国内最大的原布供应基地，2010年，长兴经济开发区升级为国家级经济技术开发区，已初步形成了机电、纺织、建材、新能源、苗木5大主导产业。拥有超威、天能2家上市公司 拥有仙山湖景区，太湖旅游度假风景区，中国扬子鳄村，图影风景区等旅游景点，但由于建有2个大型发电厂，且没有做好环保，出现了环境污染问题 环境并不足以支撑旅游地产的发展 外来人口较少，但当地购买力较强 一直支撑住宅市场 区位交通 地理位置优越，交通便利，但也因此被南京、上海纳入消费圈范围 走出去的多，引进来的少 城市经济 2013年，长兴城镇居民人均可支配收入36732元，比全国平均水平高出9777元 长兴农村居民人均纯收入19341元，比全国平均水平高10445元，比浙江省平均水平高出3235元 由于旧城改造政策，长兴每户家庭有2-3套房，城乡居民人均居住面积为42.9平方米、60.5平方米 2012年，城乡每百户家庭拥有电脑数量为80台、32台，全县每百户家庭拥有汽车数量为23辆 长兴人民不差钱，只是当地的虚拟经济影响了房地产投资欲望 以2013年为例：挂牌成交的国有建设用地中，位于雉城镇区域内共1393223㎡（占总成交面积的80.6%），成交金额2205万元（占总成交金额的92.2%）；位于长兴县下辖乡镇共153849㎡（占总成交面积的19.4%）、成交金额18706.3万元（占总成交金额的7.8%）。 未来房地产市场的竞争将进一步加剧 这要求本案加速去化 近3年每年出让的土地宗数在50块以上 这意味着每年将有10个以上新楼盘入市 长兴目前在售楼盘约30个，预售楼盘约15个 在售预售楼盘总体量超400万方，7成左右集中在龙山新区 政府采取的粗放的收割式土地政策，造成各楼盘地段及周边配套的同质化 土地市场 政府粗放的土地财政政策造成了供销关系的极度不平衡长兴县2013年存量房（网络数据）达7000套若按仅上报60%计算，实际存量达1.2万套（长兴县房管局网站数据）以目前的去化速度，需要全县人民消化4年 商品房市场 2011年长兴商品房全年销量为2223套，相比2010年的4078套，减少45%2012年长兴销售商品房共计4077套(其中普通住宅2426套)2013年长兴县销售商品房共计5843套(其中普通住宅3947套)，总面积61万平方米销售额51.8亿元，主城区普通住宅成交3166套，成交均价7043.20元/㎡较2012年成交套数上涨70.6%，成交均价下降1.1% 商品房成交 2013年长兴城中区、城西区、龙山新区在售楼盘共计44个，平均每个楼盘销售量为71套/年 数据来源：房产超市网 长兴楼市价格平稳的实质是在市场经济环境下出现了计划经济： 在长兴价格定多少，县长说了算，总经理说了不算 产业小结 造成大量同地段楼盘的价格同质化 在6-7千的价格区间里，竞争非常激烈这意味着同质化同人群化 本案主观营销愿望上希望在同样的价格区间内快速去化 说了算 商业部分关键词：点对点 传播方向关键词：接地气 市场分析关键词：同质化 产业回顾关键词：存量大2营销策略关键词：软实力5 目录 售楼部面积约250㎡，软装、硬装装修标准约2500元/㎡，灯光效果明亮 个案分析-泊林公馆 热销只能用一个理论解释： 羊群效应，长兴人跟风！ 个案小结 中央花园，开盘前以5:1的客户积累量，造成疯抢 滨海·水木花都，2012年销600多套，转瞬即逝 泊林公馆，整体品质感中等，楼盘质量问题较多，13年稳居销冠 售楼部面积约350㎡，软装、硬装装修标准约1000元/㎡，灯光效果较暗 样板房软装装修标准约2000元/㎡，家具采用欧式风格，约2500元/㎡ 售楼人员仅有3名，整个场地略显冷清 个案分析-龙山泰景 售楼部面积约300㎡，软装、硬装装修标准约3000元/㎡，灯光效果明亮 样板房采用了大理石材质，部分家具采用了欧式风格，装修标准约3000元/㎡ 唯一销售人员身着制服，下车有保安开门，售楼部有零食甜点的楼盘 个案分析-长兴广场 个案小结 长兴人好面子！