中国房地产行业分析报告
中国房地产行业分析报告
China's real estate industry analysis report
小组成员： 龚佳皓 赵巍 汤程翔
汤正中 何凡 卢星月
所在学院：会计学院
专业： 2011级财务管理
指导教师：宋浩
西南财经大学会计学院
2013年12月
中国房地产行业分析报告
目 录
第一部分 房地产行业状况分析1
1.1基本状况分析 ..... 1
1.1.1 概述.......... 1
1.1.2 产品、服务及联系 ...... 1
1.1.3 房地产业发展历史 ...... 1
1.1.4房地产业发展现状与格局 ...... 3
1.2一般特征分析 ..... 7
1.2.1行业市场类型 .... 7
1.2.2 行业经济周期 ... 7
1.2.3 行业生命周期 ... 8
1.3行业结构分析 ..... 8
1.3.1结构分析 .. 9
1.3.2行为分析11
1.3.3 绩效分析 .......... 13
1.3.4波特五力模型分析 ..... 14
第二部分 房地产行业政策解读 .......... 19
2.1宏观经济政策对行业的影响分析 .. 19
2.2 未来宏观经济政策的走向 ... 23
2.3 产业政策对行业的影响 ....... 24
2.4产业政策对行业的影响的展望 ....... 28
第三部分 房地产行业财务指标 .......... 33
3.1经营绩效33
3.2盈利能力34
3.3偿债能力35
3.4营运能力36
3.5现金流量37
第四部分 房地产行业上市公司代表 ........... 39
4.1万科企业股份有限公司......... 39
4.2保利房地产（集团）股份有限公司 .......... 42
4.3招商局地产控股股份有限公司 ....... 45
第五部分 房地产行业未来发展趋势 ........... 49
5.1行业风险分析 ... 49
5.1.1 部分城市房价调控目标难以完成，调控加码可能性加大.... 49
5.1.2二、三四线城市房地产市场泡沬破裂的风险加剧 ... 50
5.1.3 房贷收紧潮不断蔓延，楼市销售将受到一定程度的影响.... 51
5.1.3 “以房养老”操作难度较大，诸多问题仍待解决 ..... 52
5.1.5 自住型商品住房或逐步推广，但效果不宜过分乐观 . 53
5.2趋势预测—房地产开发投资预测 .. 54
5.3发展展望56
5.3.1 在供需方面 ...... 56
5.3.2 房地产对GDP和就业的贡献 ....... 58
5.3.3 政策支持房地产业振兴 ....... 58
中国房地产行业分析报告
第一部分 房地产行业状况分析
1.1基本状况分析
1.1.1 概述
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、
管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先
导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、
维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地
产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将
从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。具体包括以下6点内容：
（1）国有土地使用权的出让；
（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安臵，委托规划设计，对旧
城区的开发与再开发；
（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押
等经济活动；
（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中
介；
（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、
优美的环境；
（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务
市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国
家对房地产市场的宏观调控

1.1.2 产品、服务及联系
房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住
宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则
包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地
下管线以及地面道路等。房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包
括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，
两者具有整体性和不可分割性。包括：