典型项目一：中粮万科长阳半岛
中粮万科长阳半岛2012年1月-7.22市场成交情况
中粮万科长阳半岛截止7.22市场存量情况
作为区域内的领头羊，中粮万科今年年初也受到市场低迷的影响，成交量大幅下降；5月其采用开盘促销、电商等营销手段以价换量，取得了不错的效果；近期随着市场回暖及其产品的变化，价格又有所回升。
目前所剩的存量以160平米左右的大三居居多，但该种产品去化较为困难。
万科长阳半岛成交特征
万科长阳半岛存量特征
紫云庭产品
首开熙悦山2012年1月-7.22市场成交情况
典型项目二：首开熙悦山
首开熙悦山截止7.22市场存量情况
熙悦山近期推出的都是60-80平米的小户型，总价82万起，物美价廉受到了市场客群的极度追捧，7月开盘当月，有望去化400套以上。
目前所剩的存量也以60-80㎡区间的产品居多，预计短期内还将持续热销。
首开熙悦山成交特征
首开熙悦山存量特征
徜徉集2012年1月-7.22市场成交情况
徜徉集截止7.22市场存量情况
典型项目三：徜徉集
徜徉集整体户型面积区间偏大，成交困难；今年4月份，该项目在长阳区域第一个通过电商的形式降价跳水，取得了不错的成交量；7月价格略有回升，成交量则缓步下跌。
目前所剩存量的户型面积整体偏大，去化困难。
金地朗悦2012年1月-7.22市场成交情况
金地朗悦截止7.22市场存量情况
典型项目四：金地朗悦
金地一直自称自己作品为品质刚需的豪宅，由于价格略高于区域其他项目价格，客户认可度在开盘之际较差；今年二、三月份项目试水价格下调，成果并不明显；5月起跟随徜徉集走电商的路数，成交量开始大幅增长。
项目存量较多，近期内还将有新品推出，短期压力较大。
建邦华庭2012年1月-7.22市场成交情况
建邦华庭截止7.22市场存量情况
典型项目五：建邦华庭
建邦华庭自开盘以来，成交效果一直不是很好，今年5月项目通过折扣、电商等营销方式放出大幅降价的风头，吸引了不少客群的注意，成交量增幅明显；近期随着市场回暖及活动结束，项目价格也略有提升。
目前所剩存量的户型面积整体偏大，去化困难。
【销售价格】2012年7月房山区住宅销售价格集中在13300-15600元/㎡。
长阳半岛
20000
19000
18000
17000
16000
15000
14000
13000
12000
11000
10000
熙悦山
建邦华庭
徜徉集
国际花都
启航社
金地朗悦
14500
13337
14922
14448
15135
12584
15613
万科长阳半岛签约价格为14500元/㎡，名副其实的价格标杆。
万科长阳半岛营销成功之处在于，第一：针对主要客群进行重点推广（中关村国泰设置外展场、中关村金源燕莎设立外展场、中关村写字楼巡展）。第二：充分利用媒体进行区域炒作（网络、广播、户外等）。第三：获得政府支持，推广效果事半功倍。
【均价推导】本项目含有高层南北向、高层东西向和多层三种户型产品，因差别较大，故分开比准，分类定价。
高层南北向产品参考万科长阳半岛、熙悦山、徜徉集项目。 东西向产品参考首开熙悦山70派产品。
高层南北向产品销售价格：6月份测算价格为13113元/㎡
高层南北向产品销售价格：1-7月份测算价格为12732元/㎡
建议南北向高层价格为13500元/㎡，多层销售价格为15500元/㎡
多层总价=高层均价*高层面积+80000
建议东西向产品销售价格为12500元/㎡
区域销售总量有一定的限度，从2012年、2011年数据对比来看，随着长阳起步区日渐成熟，长阳半岛、熙悦山、徜徉集形成三分天下的态势，共同抢占区域绝大部分成交量。
区域市场重点项目均值=11.3亿元
区域销量前五名项目均值=14.2亿元
区域市场已经形成以长阳起步区为核心的态势，新悦都项目和建邦华庭处于京良路北且都未形成规模效应，未来销售压力较大。
A1组团销售计划——
汇报完毕，谢谢。
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