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理
手
册目录
一 公司管理手册
公司组织架构及人员编制…
组织部门管理
2.1物业管理工作
2.2财务管理工作
2.3公关管理工作
3.总经理工作细则……
4.规章制度管理
5.常见问题处理
二 物业操作手册
物业组织框架及人员编制…
2．物业部规章制度…
3.管理科管理细则……
3.1.管理组工作细则
3.1.1 行政人事工作细则……
3.1.2 物业组管理细则
3.1.3租赁工作细则… 3.1.4水电工作细则…
3.1.4.1配电房用量分配及费用结构
3.1.4．2用水量分配及费用结构…
3.1.5费用控制管理细则……
3.1.6管理组相关表单
3.1.6.1巡视记录表…
3.1.6.2电话记录表……
3.1.6.3会议记录表……
3.1.6.4收入登记表……
3.1.6.4支出登记表……
3.1.6.5收支平衡表……
3.1.6.6保修单……
3.1.6.7设备检查记录表…
3.1.6.8值班记录表
3.1.7常见问题处理意见
3.1.8其他
3.2设备保障组工作细则
3.3保安组工作细则
3.3.1门岗工作细则……
3.3.2巡逻工作细则……
3.3.3车场工作细则……
3.3.4监控工作细则……
3.3.5保安业务知识……
3.3.6火警处理意见……
3.4PA清洁板工作细则…

昆山安瑞特医疗电子有限公司
根据公司现阶段的实际情况，经公司股东会负责研究决定，总经理审批，确定公司组织架构

组织架构图

根据公司现阶段的部门情况，经公司总经理批准，确定公司各股东分别担任公司的重要职位，具体任命如下：
部门名称
负责人

公共关系部
张兆斌

物业部
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财务部
骆定龙

物
业
部
操
作
手
册

第一章 物业部架构图

部门名称
人员安排
人员编制

物业部
经理(兼职)管理科
部门主管一名
1人

管理组
文员一名
1人

设备保障组
水电工各一名维修工0名
2人

保安组
保安队长一名 保安员二名
3人

PA清洁班
清洁班一名清洁工若干
2人

合计

9人

第二章规章制度
第一、设备设施管理制度
一、设备设施日常运行管理制度
（一）值班管理制度
建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而可保证设备安全、正常地操作运行。具体内容如下：
1、坚守岗位，不擅自离岗。如因工作需要离岗时，必须由符合条件的人替岗，并向其交代离岗时的时间、去向。

2、按时巡查，做好设备运行记录。这样可以及时发现事故隐患，及时解决，及时报告。

3、及时报告抢修、急修事故。当员工接到请修通知时，应及时通知，安排有关人员抢修、急修。

（二）交接班管理制度
1、提前到达。一般来说，接班人员提前几分钟时间上岗接班，清查了解所上班次，输好交接班手续。

2、交接检查。即接班人员要对交接的内容进行认真检查，明确权、责，提高工作责任心。

3、签字验收。通过签字验收，最终明确交接工作的责任。

二、设备设施维修管理制度
（一）事故管理制度
主要是指当设备故障发生时，物业管理工程部门要进行及时抢救，防止事故地进一步扩大，当设备维修结束时，要认真确定事故程度及损失（一般事故、重大事故、特大事故）并分析其发生原因，如果是人为责任需要严肃处理，以保证以后维修工作的顺利进行。

（二）预防性维修养护制度
预防性维修养护制度首先要确定维修保养计划，根据保养计划认真进行设备检修工作，其次维修人员应该进行定期巡查，并确定维修保养类型；根据日常维修及定期检查的结果制定维修养护措施，组织实施。

（三）维修管理考核制度
维修管理考核制度可以反映设备的维修质量，及效率，其主要指标如下：
1、设备开动率：实际作业时间/实有能力时间。

2、设备完好率：完好设备数/投入使用的设备总数。

3、故障停机率：故障停机时间/每月应当运行时间。

4、维修费用率：维修费用/管理费用总支出。

三、设备设施资料管理制度
（一）原始资料档案制度
设备在接管后均应建立原始资料档案和重要设备的维修资料档案。原始资料档案主要包括：订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议记要等。

（二）设备台帐制度
建立设备台帐制度可以掌握设备的相关信息，进行有针对性地维修管理工作。设备台帐主要包括：设备类别、编号、名称、规格、性能参数、技术特征、生产日期、安装时间、安装地点、使用日期、中间停用日期、预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。

（三）设备运行维修资料制度
设备运行维修资料主要包括值班记录、检查记录、报修单、维修记录等。

第二、保安员日常管理规定
一、保安员值班制度：
1、项目保安人员实行24小时值班，值班时间每天早、中、晚三班
早班时间为：7：00—15：00
中班时间为：15：00—23：00
晚班时间为：23：00—7：00
2、按时上下班、严格执行请销假制度，请假二天以内向各项目保安经理（主管）书面请示；二天以上用书面向公司保安部请示，按公司规定交由领导审批请假，归队以后一律要销假，否则按旷工论处。

5、非值班期间，若公司发生紧急情况，经召唤须立即返回项目部，听候调遣，否则严罚。

二、保安员交接班制度
1、项目保安工作时间实行24小时三班制，各岗位应提前10分钟到达岗位，做好各项交接班工作，上下岗保