九天机构·瑞意特地产
2010年5月15日

导言

自2010年4月12日起，九天机构调集房地产营销部、策划部等10人员组建宜春腾达项目组，在机构总裁聂筠、房地产事业部总经理孙功昶的指导下，对宜春市住宅市场进行全面细致的调查。经过近1个月的努力，完成本调研报告。

一、本报告主要目的
1、对宜春市中心城（即袁州区）发展状况进行分析，对现有住宅开发情况进行调研，掌握宜春中心城区住宅发展现状、问题。

2、对市场发展趋势进行预判，为项目的市场定位、企业发展战略决策提供科学依据。

二、本报告参考以下文献资料：
江西省“十一·五”规划策略；
《宜春市2008-2030年中心城规划》
宜春市2005-2009年统计年鉴；
公司于2010年4月进行的抽样调研分析成果；
其它相关专业文献资料。

三、项目调研工作成员：
调研委员会：聂筠、孙功昶、彭勇、盛锡发
调研执行：盛锡发、陈晖、蒋维、居东涛、李险赢、贾晓云以及宜春学院经济管理系9名学生；
报告分析撰写：居东涛。

九天机构（中国）
瑞意特地产腾达项目组
二〇一〇年五月十五日

目录
第一章宜春中心城概况及规划
1、宜春市概况……5
2、2008-2030年中心城市规划…10
第二章宜春宏观经济分析
1、经济发展数据分析……15
2、宏观分析结论…27
第三章宜春房地产市场分析
1、宜春房地产发展历程…29
2、宜春房地产概况31
3、当前宜春房地产市场状况……52
4、宜春房地产市场分析结论……54
第四章、宜春住宅市场调研
1、宜春住宅市场板块分析55
2、宜春住宅市场供求分析61
3、宜春住宅市场产品分析78
4、宜春住宅市场调研结论82
第五章消费者问卷调查 …90
第六章项目地块概况
1、项目概况……119
2、项目四至情况122
3、项目周边配套126
4、SWOT分析……127
5、主要竞争对手分析…130
第七章市场结论…138
附件：宜春市在售楼盘市调表……142

第一章 宜春市中心城概况
一、宜春中心城概况
1、袁州概况
袁州区地处江西省西部，全区面积2532平方公里；2009年末总人口104万，其中城区人口25万；辖22个乡镇，9个街道。袁州历为州、郡、路、府首邑，现为宜春市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化、信息中心。

袁州基础设施齐全。古为“赣湘孔道”，是赣西重要的商品集散地。浙赣铁路、沪瑞高速公路、320国道横贯全区，区级公路纵横交错，总长1300公里。

袁州自然资源丰富。矿产资源主要有钽、铌、锂、钴、锌、金、煤、花岗岩、高岭土、白云石、石灰石、粉石英、地热水等20余种。其中钽铌储量占全国44.5%；钴矿属我国战略矿种之一，总储量为170万吨；石英粉储藏面积达76万平方米，储量近1亿吨，且二氧化硅含量高达99.9%；高岭土储量达5000万吨以上，列全省第一；煤炭储量为1.9亿吨。白花岗岩有效储量达3亿立方米。水资源总量为35亿立方米。森林资源中，有水杉、竹柏、金钱松、鹅掌楸、杜仲、银杏等国家重点保护树种13种；明月山全椽红花油茶、华木莲，是全国唯一的珍稀树种；活立木储量120万立方米，活立竹蓄积量1800余万株，油茶面积83万亩。森林覆盖率达56.8%。境内盛产大米、茶油、苎麻、辣椒、百合、竹木等，油茶年产量约800万斤，面积和产量均居全国之首；粮食年产量在38万吨以上；苎麻栽培历史悠久、品质优良，产量达1600多吨。传统工艺制作的“袁州三宝”——夏布、脱胎漆器、松花皮蛋为地方特色佳品。

四大产业强势崛起。顺应国家产业政策导向，袁州区发挥区域比较优势，把医药、油茶、机械建材、旅游服务作为全区经济的龙头，以此促进财政增长、农民增收、就业增加、人气增旺。

社会事业欣欣向荣。袁州是全国闻名的“版画之乡”、“武术之乡”、“民间音乐之乡”。向以“文章节义之邦”著称的袁州，区内有综合性本科院1所，综合性职业技术学院1所，普通中小学466所，在校学生达15万人。有各类卫生机构126个，病床3000多张，全国有21家科研机构，承担了9个国家级科研项目，成为江西省第一个“全国科技工作先进市”。拥有专业技术人员近10000人。有文化站32个，其中省级百强文化中心2个。电视覆盖率达89%，农村广播覆盖率95%以上。

袁州区得天独厚的地理位置，良好的投资环境，丰富的资源，展现了广阔的发展前景。

2、历史沿革
袁州也称宜春，春秋时期先后属吴、越，战国时期归楚，秦朝属九江郡。

汉高祖六年（前201年），灌婴于此筑城，置宜春县，管辖袁河流域，属豫章郡。汉元光六年（前129年），宜春县改立为宜春侯国。汉元鼎五年（前112年），废宜春侯国，复立宜春县，仍属豫章郡。王莽代汉，改宜春县为修晓县，属九江郡。东汉建武元年（25年），复改修晓为宜春，隶属豫章郡。东汉中平二年（185年），划宜春县东境之地（今樟树市西部）置汉平县。

三国东吴宝鼎二年（267年），析宜春县西境置萍乡县，析宜春县东境钟山的东置新喻县。宜春、萍乡、新喻3县均属安成郡。

西晋太康元年（280年），改宜春县为宜阳县，仍属安成郡。

隋开皇十一年（519年），废吴平县入宜阳县，并于宜阳县置袁州。开皇十八年，改宜阳为宜春。同年，分宜春县东境地复立新喻县。隋大业三年（607年），改袁州为宜春郡，治宜春县，领宜春、萍乡、新喻3县。

唐武德五年（622年），复改宜春郡为袁州，治所辖的县依旧。贞观元年（627年），分全国为10道，宜春县属江南道。开