方圆创世整体推广策略 营销课题（一） 如何确立市场地位？ 第一步，跳出地段（管城区），炒作城市“中轴” 概念，将本案地段定位为 “城市中心生活第一城”。 第二步，阐述有产阶层生活方式，树立方圆创世概念 有产阶层中心生活“第一城” 。 第三步，在板块与“第一城”的概念被初步接受后，顺利实现 从概念到具体产品“软着陆” 营销课题（二） 如何树立品牌形象 抢得“内城生活圈”内楼市霸主地位进而成为郑州名盘――这一点在运作中显得相当重要。只有在快速占领区域市场的过程中树立起名盘形象，才可能进而推广到整个郑州全方位市场营销 战略原则 本案30万平方米整盘去化时间估计需要3年时间。从本项目通盘考虑，本案有三大特点必须重视：较大时间跨度、资源条件非常丰富、分期、分批推出 基于以上三点考虑，我们提出如下思路： 以整盘概念推出，以后各期结合各自特点运做 形成一个主品牌 + 系列子品牌的运做模式 母子品牌原则 母品牌——30万平方米的方圆创世是个现代风情的城上城，代表两层含义： 造城而不是造盘； 方圆创世生活方式，即为有产阶层的新生活方式、工作方式。 目的：统领全盘，贯穿始终的楼盘概念；品牌形象：风格、品质、规模。 子品牌——即方圆创世广场、创世花园，创世中心 创造活力动感的购物空间； 创造有品位的生活方式； 创造高效便捷国际级商务空间。 目的：结合分期、结合各期卖点的具体概念；品牌形象：依附母品牌、个 性鲜明、功能特点具体鲜明 该模式构成两大原则 创造未来市场原则 本项目不仅仅针对传统的区域市场，而是要通过创造“城”的概念来创造第一 个郑州有产阶层生活特区，使市区的广为分散的中高级白领向这一版块靠拢， 形成对自己生活要求的“革命性”自觉； 整盘入市作为方圆创世的形象推广组团，既要大量吸收原有区域市场，同时 又要为大盘和自己创造市区有产阶层预备队这一市场榜样，并利用它来聚合 其他过于分散化的目标市场 总战略与营销策略 我们的任务是将“方圆创世”捆绑在“城市中心生活第一城”的基座上 通过“新生活版块”这个超级发射架 用“热爱健康·贴近自然·崇尚自由·现代开放·观照生活”的现代城市居住的生活方式做点燃器，对外发射。 一旦冲出竞争市场激烈的“大气层” 进入无引力（无直接竞争对手）的太空运行轨道自由运行。 “方圆创世”这一品牌便可在郑州房地产市场高奏凯歌，一路飘红 ——这也是客户追求的终极目标 现实摆在我们面前， 如何突围，实现“方圆创世”的横空出世？ 战术手段 从“版块”的认知、突破，到“城市中心生活第一城”概念的树立，再到具体产品的落地，在各阶段战术手段运用中，我们必须有一条清晰的思路，以贯穿整个项目推广进程。 鉴于广告主题“对话千年商城”概念的提出， 因此“对话”这一推广形式成为我们对整盘进行解码的主线 反弹琵琶策略 之一地段解码 根据目前所在区域，以及目标消费者心理定位区域，如何撑得起本案高档楼盘的价格，因此我们必须 进行突破，冲出“版块”迷惑，从历史时空的转换、 “城市中轴”、大郑州新二环等角度全新定位城市中心版块。 透析“地段”，与历史、近代、现代及未来“对话” 关键词：突破重新定位（从现实到心理二个层面） 反弹琵琶策略 之二产品解码 跳出产品看产品，用“有产阶层的生活方式”，通过“复合城”概念的导入，树立方圆创世35万平方米市中心生活第一盘的形象： 第一，区隔城市中心外项目的竞争； 第二，城市复合功能的营造，对抗单一居住功能概念的楼盘。 通过有产阶层生活方式的导入，形成与“城”的定位的直接“对话” 关键词：区隔 城市中心生活第一城（从中心到生活方式的双重区隔） 地段的突破可以通过政府部门、媒体等炒作手段进行解决；而在产品树立方面，单一的表述显得过于苍白，因此需要借助必要的辅助手段： 树立榜样人群即复合代言人 考虑到本案作为一个复合地产项目，单一人物、单一表述无法代表项目的综合性格，因此建议采用复合代言人方式，即运用多位区域名人代言，迅速建立起产品鲜明的形象。 优势： 1、聘请名人做项目代言人，为项目轰动造势； 2、通过榜样客户引导第一批领导型客户群； 3、通过领导客户群带动市区和区域客户群； 通过复合代言人树立榜样客户，形成客户与名人、名宅生活的直接“对话” 体验式销售策略 利用名流沙龙和现场会所两大道具使消费者能够亲临方圆创世的城市会馆、风情街区生活，同时，力争让榜样消费者和代言人作为名流沙龙活动的核心，展开活动，寓销售于生活体验，转生活体验为销售促进。 广场：树立方圆创世的大广告牌； 会馆：展示方圆创世总体沙盘和住区小沙盘； 内街：通过一些休闲设施强化生活体验； 商铺：自我经营，时尚活动参与； 销售处、样板房：展示 关键词：体验短、中线销售（以体验促成销售） （体验式销售是贯穿于整个项目超作进程之中的策略，详细方案附后） 体验步骤：（售前——售中——售后） 紫荆山、陇海路引导通道 售楼部外部形象展示 方圆创世城市会馆 风情街区展示 客户与代言人互动沟通机制（作为客户会活动的一部分每月举行一次） 看房通道 生活化、场景化 样板房“真人秀” 场景展示 自营商业与厂家形成联盟机制（每月进行答谢活动） 与大型装饰厂商联合，全程打理所购物业后道工序 内街、商业及住宅布局休闲化（通过休闲设施强化生活体验） 筑池蓄水策略（名流沙龙） 通过房展会、售楼现场客户登记以及精品杂志征集的形式申请加入“名流沙龙”，入会者将优先享受本项目的预购、免费收取方圆创世定期赠送的刊物、礼品，中信中原组织各项活动、在指定的场所消费优惠等。名流沙龙将举办一系列活动，并延续下去； 名流沙龙的组织将分为发行、联络、活动、销售四个过程 发行（现场发行、活动发行、定向发行） 联络（通过网络、会刊进行联络） 活动（通过在城市会馆内组织活动；电视节目中与名人一道进行专题活动） 销售（开盘销售享受会员待遇：介绍客户有优惠、购房有优惠） （名流沙龙是目前运用较多且比较成熟的销售战术，对于大盘、品牌发展商而言，更极力推崇与实施的战术，但往往效果不一，关键在于执行力度） 关键词：蓄水中长线销售（蓄水养鱼，长期旺销）