【地产投资+地产全程顾问+销售代理+品牌整合传播】 9.30新政分析 2014年10月17日 背景 2013年2月，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。楼市调控开始趋紧； 2014年3月，楼市提出调控“分类指导”不再一刀切；楼市表现平淡房价微降； 5月央行：银行要优先满足首套房需求，合理确定首套房贷利率；楼市低迷，房价下跌。 6月，住建部放权，地方政府可自行决定是否取消限购；楼市一度陷入低谷，房价下跌。 8月统计显示，列入房价重点考核的70个大中城市中，有64个城市的房价出现下跌。面对房价下跌和新房销量的节节下滑，近年来持续依赖“土地财政”的各级地方政府叫苦不迭，使出浑身解数力保楼市。原先实施新房限购政策的46个城市中，纷纷放开新房限购，如今只剩下北上广深这四个一线城市尚未放开新房限购。 6月福州限购运动，福州户籍购房者，现金一次性付款则不受到限购限制，外地户籍购房者也可通过“补税”方式购房。 目前福建多地已放松限购政策，眼下福州整体市场不景气，下行压力大，限购的取消尽管对市场带来更多的积极讯息，但从市场的整体表现看来，限购并没有让楼市有回暖的迹象。 中央对首套房的扶持 福州对限购的放松 多地信贷持续紧张 限购的松动，加之中央加大首套房贷扶持，但限贷依旧，有实力一次性付清房款的客户有限，而刚需群体购房一般都要依靠银行贷款。故，对一次性付全款的购房者放开限购，对市场影响不大。真正能够迅速刺激市场的应是限贷政策的放松。 福州限购放松 vs 2013年7月楼市成交开始出现下滑，至今成交一直处于低迷状态。时隔一年，限购松绑并未给楼市带来多大的变化，楼市低迷影响地方政府财政，最终央行在9月30日发布房贷新政。 2013年-2014年9月成交情况 福州楼市情况 新政内容 央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。具体内容如下：1、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。2、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。 ————9.30房贷新政 附： 新国五条关于住房信贷政策的具体内容：1、各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；2、对非本地居民暂停发放购房贷款。3、对贷款购买商品住房，2013年购房贷款政策首付款比例调整到30%及以上；4、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 ————2013国五条 央行放松首套房贷认定标准 调整前 调整后 首付比例30% 房贷利率下限7折 银行多为1.1倍 首付比例30% 房贷利率下限7折 首付比例60% 房贷利率1.1倍 首付比例30% 房贷利率7折 第三套房贷款暂停 银行根据借贷人还款能力、信用状况等因素自行审慎决定 首套房 二套房 （已还清相应贷款） 未限购城市 二套及以上 （已还清相应贷款） 政策对比 政策对市场的影响 新政出台正逢国庆时期，各楼盘加大优惠力度，成交明显上升；但国庆后，据业内同行表示各楼盘销售情况又恢复以往，开发商优惠力度减少，可见新政对市场的影响并不明显。 新政对客户的影响 据统计改善置业人群的比例在30%-40%左右，而刚性购房人群也在10%-20%左右，政策对于首套房认定的放宽，将部分符合政策要求的改善型人群释放出来，将解套出约20%-30%的改善购房需求。但对刚需需求并没有多大影响。 这类型的客户主要以刚需产品为主，但目前看来新政对这部分客群影响不大，客户将继续持币观望。 新政对于改善需求的客户支持力度则很大，利率是唯一能影响他们的，对于满足要求的二套房贷款，都可以享受首套房贷的政策。可以刺激那些持币观望的改善客户，尽快入手第二套房源。 这类型的客户资金实力一般较为雄厚，也是银行的优质客户资源。此次政策对于银行和中高端客户来讲是双赢。 各种利率房贷 以房贷尾款100万元、贷款期限20年计算，购房者在支付基准利率（6.55%）的时候，需要支付利息79.65万元，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为52.87万元，两者相比七折利率可为购房者节省26.77万元的利息。 二套房房贷 1套房还清贷款再购房算首套，以还清贷款后要买一套100万元的房子为例： 以前 按二套房认定 现在 按首套房认定 首付款 100万×60% 60万元 100万×30% 30万元 贷款额度 贷款40万元 贷款70万元 等额本息 假设都是20年贷款25万元 6.55%的基准利率×1.1倍 还款总额47.3万元 每月还贷 1970元 6.55%的基准利率×0.7倍 还款总额38.2万元 每月还贷 1594元 按照银行基本以1.1倍利率放贷，25万元以基准利率贷款20年，现在二套房贷还款总额较之前少9万元，每月还贷少376元。此举有利于鼓励刚需和改善性购房。 营销手法 福州楼市“首付”之争 小结 央行房贷新政对房地产市场将有利好的作用，未来新房成交会更加活跃，房产商也会积极出货，成交量会上升但不会暴涨，价格还是以保持稳定为主，因为这只是将之前收紧的政策放松而已。这一调整会更加符合金九银十量升价稳的预期，但房价不会上涨那么快，因为目前的货量仍然比较庞大，还是会以走量为主。总体看来，新政难以在短期内对楼市回暖起到实质性作用，但对楼市的中长期走势起到稳定军心的作用。 本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款。进入下半年的房贷市场正值改善置业人群较为活跃的时期，新政的出台恰好能够让大部分改善型投资型人群解套出来。对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群，对于市场来说，这一政策的松绑效果较之前的限购松绑之大影响。 2、新政短期内对楼市回暖无实质作用 1、新政利好投资改善群体