兰德中心 2013年整合推广思路 通和机构（华中区域）兰德中心项目组 2012.12.29 PART1: 市场格局 高铁重灾区白热化竞争状态长期持续，中心城区将一花独秀 供不应求，欣欣向荣 2008-2011年9月，这是郑州写字楼发展的黄金时期，市场整体趋势 2008-2010年，写字楼市场成交量直线上升，虽然2010年市场供应大幅放量，但整体依然供不应求（2010年写字楼整体供需比为1：1.2 ）； 2010年写字楼市场成交量同比增长35%； 2010年写字楼市场成交均价同比上涨62%，月度均价不断突破万元大关。 供求失衡，市场逆转 2011年10月，宏观调控对写字楼销售市场的影响开始显现！ 2011年10月起，郑州写字楼市场经过前期的快速膨胀之后，进入深度调整期 2012年，写字楼销售市场成交客户构成已经发生巨大的变化： 投资额度在1000万以上的客户锐减； 投资实力在100万-300万之间中小投资客居多！ 而与此同时，受宏观经济影响与房地产市场整体走向影响 1、平价快销 2、高价坚守 3、低价抛售 对市场不乐观 地价有优势 现金流需求 对后市抱有期望 开发成本较高 现金流充裕 现金紧张 中小房企 融资压力 市场下行 开发商从前期信心过度膨胀，疯狂拿地的状态转变为忧虑状态，甚至有部分开发商做好了逃离准备 2013年 兰德中心具体 面临着怎样的市场格局？ 1、市场利好 市场利好1——最高领导层平稳过渡，为未来十年中国政治稳定和经济发展奠定良好基础，而良好的经济发展前景是写字楼市场健康发展的根本保障。 十八大报告——到2020年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番 ； 世界经济合作与发展组织（OECD）于2012年11月10日发布了一份题为《展望2060：远期增长的全球视野》的报告。报告称，中国可能最早会在2016年取代美国，成为全球第一大经济体。 经合组织预测未来世界经济体变化（按购买力平价计算） 如果说住宅市场的长期上行依赖于城镇化进程， 那么写字楼市场的长期上行则依赖于宏观经济发展及产业结构升级。 市场利好2——中国宏观经济触底反弹，并重新进入高增长周期。 IMF称2013年中国经济增长率将为8.2%—— 国际货币基金组织(IMF)和世界银行年会10月9日在东京开幕，IMF同日发布全球经济预测数据，预计中国经济增长率将从2012年的7.8%到2013年重回8.2%。 IMF调查局长布兰查德称，中国政府采取了恰当的做法，为实现经济的软着陆和可持续发展，采取了诸如下调储蓄利率、加大基础设施建设等刺激经济增长的办法。因此，IMF预测中国经济虽然在2012年一度出现减速，但从2013年开始，中国经济又会逐渐返回到8%以上的增长率。 市场利好3——中原经济区规划获批，以郑州为核心的中原经济区将迎来高速发展期，这将为写字楼市场的长期上扬提供直接支撑。 国务院于2012年11月17日正式批复了中原经济区规划，随着《规划》的批复，国家对中原经济区的政策倾斜力度逐步加大。 目前，省政府已与国土资源部、交通运输部、农业部等43个国家部门和单位签订了战略合作协议，落实了一大批项目，细化了一系列政策，争取了更多资金支持。 其中，国家发改委今年已下达河南省建设资金超过220亿元，居全国前列； 财政部设立了每年10亿元的中原经济区建设专项补助资金。 市场利好4——万达集团农科路项目将短期内吸引市场关注度，将会一定程度改善市中心不适合做高端写字楼的认知。 金水区万达广场选址在花园路以西、农科路以北、规划路以东、金基路以南区域，占地约83亩，计划建成集超五星级酒店、5Ａ级写字楼、高档住宅于一体的城市综合体，预计明年中上旬可入市 其中写字楼为200米超高层，5A甲级配置，价格预计在一万五左右，紧贴兰德中心。与万达广场相比，兰德中心已抢占先机，优势明显。 市场利好5——绿地地区房源去化完毕，明年将进入中高区，价格小幅上扬，对市场整体信心提升有一定影响。 建正东方中心 高铁商圈 绿地之窗 永和宇宙星 广地和顺中心 恒天国际 东方陆港 佳田国际广场 凯利大厦 正商和谐广场 汇艺时代广场 上上国际中心 升龙广场 郑东商业中心 易元国际 中晟国际 正岩铂兹中心 绿地中心 2、市场利空 市场利空1——整体库存高企，潜在供应仍持续激增，将不断挫伤开发企业及购房客户对写字楼市场的信心。 2012年第3季度郑州市房地产市场运行情况—— 截止9月底，市区商品房累计可售面积772.86万平米，同比增长24.34%，较6月底增长1.8%； 其中，商品住房累计可售面积362.62万平米，同比下降5.19%，较 6月底下降19.34%，这是自2011年3月份市区限购以来商品住房累计 可售面积首次出现同比下降； 与此相对应的，9月底，非住宅累计可售面积达到410.24万平米，同比增长71.58%，较6月底增长32.57%，创下历史最高值，占到商品房累计可售面积的53.08%，库存首次超过商品住房。 若按今年前9个月非住宅的月销量均值计算，目前市区的非住宅累计可售面积可销售45个月，库存压力巨大。 “我就是咨询过几家，没想到后来接到数不清的电话回访，而且个个言辞恳切，让人感受到无上的尊贵。”想在郑州购买写字楼产品的刘学磊这样说道，现在的写字楼太多了，真是没有想到，我想开发商估计也比较着急吧，所以对于像我这样的意向客户，都会追得比较紧。 ——郑州晚报2012年11月08日 郑州写字楼市场供需失衡，新增供应持续放量，后市压力巨大。 据不完全统计，郑州写字楼已知供应总量在250-300万平米，其中绝大部分集中在郑东。 郑州写字楼市场供需失衡，新增供应持续放量，后市压力巨大。