百乐广场A地块产品建议 2013/7 市场需求较2012年相比没有太大的变动。 高层80-90㎡刚需两房、100-120㎡首改三房市场需求较为旺盛，销售比较顺利。洋房是区域稀缺产品，价值及销售速度都有所保证。别墅虽然价格略高，但销售周期比较长，提高项目资金成本。大平层产品严重滞销，且销售价格无法得到保证。 前言： 无锡住宅供需及库存: 80-100㎡两房、100-144㎡两房整体供需状况较好，但其中120-144㎡改善型产品存量较多，竞争压力较大。 从2013年一季度全市住宅供需结构来看，80-90㎡以及90-100㎡房源供不应求，180 ㎡以上房源供需比达到1.4:1，严重滞销。 从全市住宅存量来看，120-144㎡房源库存量最大，但对比市场需求情况，144-188㎡房源及180㎡以上房源库存量严重积压，100-120㎡房源库存量略微偏大。 区域主要竞品两房户型对比： 区域主要竞品三房户型对比： 重点个案——国联恒园户型： 面积控制合理，但无赠送面积，产品性价比不高。 面积大、总价高；开间小、进深大，产品舒适度低。 重点个案——国联恒园户型： 区域内主要竞品产品共性：赠送面积少、性价比不高。 因此长期以来价格无突破，各楼盘陷入粗暴的价格战。 本案A地块充分考虑产品面积赠送形成产品性价比优势， 对销售价格及去化速度都能有所保证。 竞品产品对比分析： 颂唐2012年至今接待的客户需求来看，100㎡的客户需求量最大，达到44%。但这是建立在百乐在售货量的基础上的需求结构。该数据作为参考的是：刚需产品需求量占62%，首改产品需求占21%，改善产品需求量占17%。 刚需客户占到本案到访客户的60%以上。 百乐广场到访客户面积需求分析： 从区域客户需求特征来看，刚需产品需求占市场需求总量的50%以上，而本案区域内的刚需产品需求跟其他区域有较为明显的区别： “新无锡人”年龄层要高于其他区域，落户型需求多，小面积三房的需求量高； 无锡本地客户区域性强：以周边老新村子女的婚房需求为主，离父母近是无法改变的首要原因； 乡镇客户较多：乡镇客户普遍需求的户型面积较大，对洋房产品的接受度更好； 客户需求分析： 因此在本案A地块产品规划中需要充足配置以下房源，以符合市场主流需求，保证快速出货： 保证90㎡以下房源的充足配置，在户型设计上做足功夫，能够让客户通过改造达到小三房的实用功能要求； 充分考虑110㎡以下小三房的配置，迅速聚集周边刚需及首改客户； 大三房面积控制在130㎡以下，合理控制总价； 规划洋房产品，拓展乡镇客源； 市场及客户需求分析结论： A地块产品建议 高层 小高层 【产品布局建议】 产品布局： 地块北侧盛岸西路沿线：高层 地块西侧：小高层 其余部分：洋房 小高层 洋房 高层: 为保证迅速去化，户型配比以小面积户型为主。 标准层配比：2梯4户 户型配比：87㎡占50%左右，105㎡占20%左右，120㎡占20%左右，135㎡占10%左右； 户型要求：因为本案品质好、成本高，导致高层价格偏高无下降空间，为保证在高于市场价格的情况下仍能够快速跑量，因此需要增加赠送面积来提高产品性价比，或者增加户型的可改动空间来提高产品性价比。 【产品配比建议】 小高层: 品质略高于高层产品，满足要求更高的客户需求 标准层配比：1梯2户或2梯2户 户型面积建议：135㎡左右 【户型参考】 洋房：参考1 5层洋房：复式洋房 -1层+1层：面积160平米（地下室赠送） 2+3层：面积180平米，挑空客厅 4+5层：面积160平米，挑空客厅 【户型参考】 洋房：参考1 【户型参考】 洋房：参考1 【户型参考】 洋房：参考1 【户型参考】 洋房：参考1 【户型参考】 洋房：参考2 【户型参考】 洋房：参考2 6层洋房：局部复式洋房 -1层+1+2层：面积200平米（地下室赠送） 3、4层：面积140平米，挑空客厅 5+6层：面积170平米，挑空客厅 【户型参考】 洋房：参考2 -1F 1F 2F 【户型参考】 洋房：参考2 标准层 5+6F 小高层1梯2户户型参考： 135㎡ 135㎡ 【户型参考】 小高层2梯2户户型参考： 135㎡ 135㎡ 【户型参考】 【户型参考】 小高层2梯2户户型参考： 高层户2梯4户户型参考： 【户型参考】 【户型参考】 高层户2梯4户户型参考： 架空层 架空层 架空层 105㎡ 高层户2梯4户户型参考： 【户型参考】 1#楼 2单元 1#楼 1单元 2#楼 2单元 2#楼 1单元 3#楼 2单元 3#楼 1单元 4#楼 5#楼 2单元 5#楼 1单元 6#楼 2单元 6#楼 1单元 7#楼 2单元 7#楼 1单元 高层：2梯4户，共7个单元 小高层：1梯2户，共6个单元 洋房 洋房 洋房 洋房 洋房 洋房 洋房 【平面布局初排】 【户型配比测算】 用地面积：59819㎡ 容积率：2.3 总建筑面积:137583.7㎡ 市场参考附件 【全市小高层典型个案】 目前周边及全市其他区域小高层产品，表现最为抢眼的是保利香槟国际，2013年1-6月共成交202套，一方面是因为其二期户型优势明显，另一方面价格相比之前下降了1000元/㎡左右，众多之前观望的客户也及时选择出手。 【小高层热销产品户型】 赠送一 半面积 保利89㎡ 2+1二房南北通透 保利146㎡ 3+1房加北侧花园 龙湖悠山郡 89㎡ 三开间朝南房源 【全市洋房典型个案】 洋房产品直接竞争对象是市区一些大平层产品，洋房凭借其自身低密度产品优势，加上赠送面积多，价格相对不高，去化比较理想。 【洋房热销产品户型】 【周边重点个案——国联·恒园】 15栋 20栋 23栋 27栋