“日光湖乡村Golf Town”营销思想录 以阳光的名义，东山再起…… Contents 营销思路 营销背景 市场扫描 项目浅析 客户把握 营销主题及案名 营销渠道构想 营销计划 营销思路 营销背景 市场扫描 项目浅析 客户定位 Contents 营销主题及案名 营销渠道构想 营销计划 怎样的市场？ 2010年海口房地产投资增幅继续减小，商品住宅投资还同比下降了16.4％。反映2000年以来，在国内宏观调控和海口政策性的积压房集中处理压力下，高涨的房地产投资热情有所平抑 房地产供应走势 宏观调控全面实施的第二年海口商品住宅销售面积即出现了负增长， 2010年又重拾增势。说明政策气候对海口需求市场较明显的抑制效果，在理性投资占主流的形势下，新项目的消化速度会受一定影响；但综合市场表现判断：海口目前的年消化容量基础较扎实，近几年大幅波动的可能性较小 怎样的市场？ 房地产消化走势 海口商品住宅的竣工面积已持续5年小于销售面积，说明供应方投资理性的总体态势。而在新竣工面积与消化量差距日益拉大的情况下，消化量仍能3年维持在130万m2左右，也反映出海口需求市场规模较稳固的市场特征 怎样的市场？ 房地产供求对比 2010年海口商品房均价2735元/平方米，同比上升9.88％，在供求规模均有所收缩、市场上烂尾楼还很多的情况下，海口房价依然坚挺上涨，说明当前人们对海口置业已有较好的认知基础、现有消化规模的支撑力量扎实 房地产价格走势 怎样的市场？ 海南高尔夫俱乐部分布 本项目 怎样的市场？ 海南高尔夫概览 2010年全岛高尔夫客源达35万人次，旅游客源占90%以上，休闲类消费是海南高尔夫的最大特色； 受高尔夫室外运动特性的影响，海南高尔夫经营的淡旺季明显，加之新建球场不断涌现，致使老球场必然面临重新定位的经营瓶颈 高尔夫被冠为海南的“岛球”、全岛六大主打旅游业产品之一； 海南球场仅次于广东、北京、上海数量居全国第四，高尔夫运动及服务的发展属国内领先水平 市场是怎样？ 依必朗高尔夫球会 台达高尔夫球会 五月花美视高尔夫球会 西海岸高尔夫球会 三亚国际高尔夫球会 兴隆康乐园高尔夫球会 本项目 怎样的市场？ 博鳌高尔夫球会 海南高尔夫概览 目前，海口高尔夫客源最好的分别是西海岸，五月花和台达高尔夫球会 海南高尔夫旅游的主要客源来自日本、韩国及国内大陆发达城市的高尔夫人群， 高尔夫球的热爱者为发展高球场房地产奠定了良好的需求基础。而全岛近20个高尔夫球会中，目前仅5个开发了对外出售的房地产项目。供求落差决定了此类项目的市场前景，也是本项目把握机会、东山再起的着眼点之一 和海南岛高尔夫球场分布现状和未来计划相比，海南高尔夫地产的消费前景仍比较广阔，将是补充、分流“蓝色海南”地产消费的一支绿色生力军 怎样的市场？ 海南高尔夫地产 西海岸已有的市民认知基础、品牌口碑以及政府规划效应、新高尔夫球场高档次运营效应等等，使西海岸物业近几年表现火热，成为海口楼市涨势最稳、消化速度最快的片区之一; 目前西海岸一带的销售产品以独立别墅、小高层公寓楼、叠拼别墅为主，联排、双拼较少。直接位于高尔夫球场内的项目多数进入销售后期，且一线临海用地近开发殆尽 怎样的市场？ 海口西海岸地产 营销思路 营销背景 市场扫描 项目浅析 客户定位 营销主题及案名 营销渠道构想 营销计划 Contents 东山高尔夫球场1996年开业，由国际级设计C .J .TAN 先生设计，为18 洞72 杆国际标准球场，是较老式的高尔夫球场之一。 整个球场占地面积2000 亩，球道总长度 7050 码。球场与风景如诗如画的东山湖畔相依而建，是一个极具挑战性的山地型球场。 周边有海南热带野生动植物园、火山口公园等，与海南密布的新老旅游景区相比，项目周边景点的资源唯一性和吸引力不突出 怎样的项目？ 东山高尔夫 东山高尔夫球场 火山口公园 海南野生动植物园 区位上不属于地理和心理上的海口楼市，外围道路、市政方面的配套建设与海口项目、尤其是西海岸项目差别很大； 项目一度中止销售、并曾有退房风波，市场口碑及项目投资信心亟待重塑。 西海岸目前可开发土地已经稀缺，未来将逐渐向其南面的二线腹地转移，本项目与这些位置的项目相比劣势仍较突出，对项目营销带来了一定的市场机会、也是时机上的竞争威胁 “北纬18度” 怎样的项目？ 怎样的项目？ 十年的老派海南高尔夫，已被后来者居上、要让人们重忆！ 曾经的“北纬18度”，一度被市场遗忘、要对市场重提！ 项目的营销推广，曾经与“蓝色海口”并肩比拼的，要重塑市场个性，充分展示“非蓝阵营”的别样魅力！ 曾经被西海岸地产的光芒遮掩，在其二线地新一波供应尚未启动时，要缩短战线、全力以赴，迅速重拾投资信心！ 项目的营销重点？ 十年的老派海南高尔夫，已被后来者居上、要让人们重忆！ 曾经的“北纬18度”，一度被市场遗忘、要对市场重提！ 项目的营销推广，曾经与“蓝色海口”并肩比拼的，要重塑市场个性，充分展示“非蓝阵营”的别样魅力！ 曾经被西海岸地产的光芒遮掩，在其二线地新一波供应尚未启动时，缩短战线、全力以赴，快速重拾投资信心！ 导出有效客源 营销主题与再命名 个性营销渠道 计划与实施要点 营销思路 营销背景 市场扫描 项目浅析 客户定位 营销主题及案名 营销渠道构想 营销计划 Contents 导出有效客户 设想客户 高尔夫 爱好者 从特质上分： 海南相 关人群 喜欢高尔夫，以高尔夫作为生活的一部分，为海南高尔夫运动氛围及环境所吸引 关注海南发展，工作和生活与海南有着千丝万缕的关系，有较浓重的海南情结 导出有效客户 设想客户 从区域上分： 岛外客户 亚岛外 客户 岛内客户 往来海口旅客主要集中在华南区、华北（包括东北）和华东地区 本岛中高档别墅楼盘购房群体主要集中在华北（包括东北）和华东地区 经常在海口消费的境外人士数量不小，主要来自台湾韩国及东南亚等地这部分人群喜好扎堆消费；但目前真正在海口购房的外籍人士却并不多 导出有效客户