易居中国 · 华中区 · 南昌公司 易居（中国）＆ 美佳华地产 萍乡开发区美佳华广场 前期咨询报告 萍乡房地产市场分析 萍乡典型项目分析 项目形象定位 项目SWOT分析 住宅产品建议 商业产品建议 宏观政策及新政解读 3、项目本体分析 2、房地产市场分析 4、项目定位 5、物业发展建议 项目客户定位 CONTENTS 提报结构 1、萍乡城市背景分析 6、项目发展战略 萍乡城市背景分析 萍乡为江西省所辖的十一个地级市之一，位于江西省西部，东与江西宜春、南与江西吉安、西与湖南醴陵、北与湖南浏阳接壤。毗邻长株潭、对接长珠闽，是江西对外开放的西大门。 萍乡市总面积3827平方公里，市中心城区面积35平方公里，下辖2个市辖区，3个县，7个街道办事处、28个镇、18乡。另有1个国家级经济开发区——国家萍乡经济技术开发区 城市背景／萍乡概况 城市背景／生产总值 全省2009年人均GDP及GDP增速对比 高速发展的经济 萍乡的经济发展较为强劲， GDP是反映宏观经济水平的重要标志之一，全市GDP连续保持13％以上的年增幅，2010年达到年均增长14.3%，09年GDP突破400亿元，10年增速创了新高，突破500亿元，增长14.3%，位居全省前列。 2010年全市GDP达到520亿元，比06年翻番，但2010年萍乡人均GDP仅为29485元，排名全省第四 2005年-2010年全市生产总值绝对数及增长率走势图 城市背景／人均可支配收入 2010年11月1日零时，全市常住人口总数为1854510人，城市常驻人口约45万人，同2000年第五次全国人口普查相比，平均每年增加8816人，年平均增长率为0.49%。 萍乡市市2010年全市城镇居民人均可支配收入为16381元，比09年增长10.5%， 数值与增幅均排全省中上游，可以看出萍乡相对收入水平较高，且消费积极性较高 全省2010年各地市人均可支配收入及消费水平 近年萍乡市城镇居民人均可支配收入与消费性支出情况 与经济总量相比，占据安源丰富煤矿资源的萍乡在人均可支配收入上排在省内前列 城市背景／城市化率 城市化表现有很多指标，以城市化率来讲，萍乡的城市化率呈逐年上涨态势，但与全省11个地市相比，萍乡目前排全省第3，此指标为代表城市化进程的最为直接的指标 城市化进程较快，园林绿化率高 全省11个地市的城市化率对比图 全省城市园林绿化率对比图 城市化的别一个表现即现代化建筑及园林绿化，萍乡 目前建成了很多高起点，高规格的现代化建筑，城市 园林绿化率也较高，居全省中游 城市背景／支柱产业 萍乡市是江西省重要工业城市，形成了以煤炭、机械、冶金、化工、建材、陶瓷等较为完备的工业体系，钢材、电瓷、工业瓷、烟花鞭炮等产品畅销国内外市场。 目前，煤炭产量占全省的40%；钢材占全省的30%以上；化工填料产销量占全国70%；电瓷生产在全国占有重要地位，低压电瓷在全国市场占有率60%以上，电瓷出口占全省的85%；建材工业发展迅速，已成为全省重要建材生产基地，水泥年生产能力为500多万吨；浮法玻璃2001年产量达555万重量箱，全国排名第八 萍乡安源煤矿 萍乡钢铁集团 萍乡化工填料企业 市发展定位：赣湘边际区域中心城市、新型工业城市和旅游商贸城市，使全市经济社会发展进入全省先进行列。 以大开放为主略，按照对接：”长株闽“、策应“长株潭”、融入全球化的发展思路。进一步加强对外经济联系和协作，做好“泛珠三角经济圈、长三角经济圈、长株潭经济圈”的产业融合。 中心城市和重点小城镇发展水平全面提升，城市化率达56%。中心城区面积达60平方公里，人口达62万人。全面提高中心城区产业、人口、资源集聚功能，加快形成30公里为半径的半小时都市圈。 建设宜居城市，争创国家级卫生城市、园林城市 做优房地产业,紧紧抓住消费结构升级和城市化进程加快的有利时机，分层次推进房地产行业的发展，使之成为服务业领域的新兴主导产业 城市背景／总体规划 萍乡老城区 安源新城 经济开发区 金三角 城市外扩 湘东区 萍乡老城区 安源城北新区 （国家级经济开发区） 湘东区 安源新城 城市背景／发展规划 城市空间结构：一主一副 一主：指安源城区，依托萍乡旧城，积极向北发展新城，整合安源、白源、青山部分片区，形成城市主中心。 一副：指湘东城区，依托湘东的工业基础以及沪瑞高速的联络线，整合青山部分地区，形成城市副中心。 城北新区：建设成为萍乡政治、经济、商贸、金融为一体的城市新中心，分别为东部行政中心建设区、中部商务中心建设启动区、高新技术工业片区和萍乡北站建设区。 （规划的萍乡市新政府大楼就在本案附近） 城市背景／交通状况 机场：距离湖南长沙黄花机场130公里，距省会 南昌285公里。 铁路：境内浙赣铁路贯穿东西 国道：319、320国道交叉通过萍乡 高速公路：沪瑞高速、萍洪高速贯穿全境。 物流畅达，商贸繁荣，为承接东部发达地区 产业梯度转移及经济辐射，建成优质农副产品的 供应基地、劳务输出基地和休闲旅游的后花园提 供便捷条件，在江西实现中部地区率先崛起中具 有承东启西的战略性作用 城市背景／分析小结 综述： 萍乡经济产业基础良好，且随着政府加大产业园区的建设、重点扶持相关产业发展使萍乡步入高速发展期； 作为老工业城市，居民人均收入及消费水平排在江西省前列，支撑起对住宅消费的刚性需求； 政府已经房地产开发作为经济发展的主导型产业，推动市场发展进程； 城市规划向北发展，将掀起新一轮造城运动，且政府规划搬迁至开发区，为北部片区发展开创 机遇。 市场分析 宏观政策分析 政策回顾\中央对房地产调控决心持续增强，房地产调控仍将继续，并且不会放松 2010年是楼市调控频出，CPI持续走高、房屋销售价格处于高位，并快速上扬，通货膨胀的压力，地王频出，房地产调控势在必行； 政策调控的方向坚持两手抓，通过限购、房产税、加息、提高首付款等来抑制有效需求；另一方面增加土地供应、加大对保障房的建设来增加住房的有效供给；同时，通过要求地方政府制定房价控制目标，对商品房实行一房一价等来规范房地产市场，对房地产市场的调控逐步深入 针对全国房地产市场 针对全国房地产市场 主要针对一二线城市 主要针对一二线城市