杭州写字楼市场研究报告 目 录 01 杭州城市环境 1、地理位置 2、人文经济 3、城市规划 2002年，杭州获得“国际花园城市”的美誉； 2006年，杭州被“世界休闲组织”授予“东方休闲之都”称号 自2004起，连续8年蝉联“中国最具幸福感城市； 2011年6月，杭州西湖正式列入《世界遗产名录》。 杭州地处长江三角洲南翼、钱塘江下游，是浙江省省会城市，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，距离首都北京约1123公里。杭州市周边围绕着上海、绍兴、宁波、台州、温州等诸多国内经济相对发达的城市。 168公里 50公里 142公里 220公里 261公里 1、地理位置 杭州全市常住人口880.2万人，其中市区常住人口624.2万人。市区常住人口密度2034人/平方千米。 2012年，全市实现地区生产总值（GDP）7803.98亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%。全市按常住人口计算的人均GDP达到88985元，增长8.4%。2012年杭州市经济总量位于全国第九。 2012年各城市经济实力排名 2、人口经济 3、城市规划 杭州城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。 城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。 城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。 城市规划布局：中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。 城市发展进度：规划思路开展整体发展，通过“钱塘江”、“西溪湿地”、“城东双铁枢纽”的带动，目前南面、西面、东面都有了较大的发展，城北在过往中相对滞后。 1、写字楼发展现状 2、写字楼发展历程回顾 3、5个发展阶段特点 4、写字楼发展趋势 近年来，随着杭州社会、经济、文化领域的不断发展，写字楼市场整体也呈现出高速稳定的发展态势，写字楼品质和服务也不断提升，价格一路攀升。 2011年开始写字楼的成交出现逐年萎缩，价格上涨趋势滞缓，杭州整体成交均价在20000元/平米上下浮动，但供应量仍处于高位。 1、写字楼发展现状 杭州市写字楼市场整体走势 杭州主要商务区及分布。 杭州的甲级写字楼主要分布在四个板块： 黄龙、武林、庆春和钱江新城。 黄龙 武林广场 庆春路 钱江新城 写字楼售价：2011年开始，杭州写字楼售价未定保持在20000元/㎡。 2011年成交均价20743元/㎡； 2012年成交均价21354元/㎡； 2013年成交均价20786元/㎡。 写字楼租金：2011-2013年写字楼租金稳中有升，优质写字楼平均租金的年增长率约为6-8%。目前，杭州写字楼市场整体租金水平稳定在3元/㎡/天——3.5元/㎡/天之间。 黄龙租金3.5-9元/㎡/天； 钱江新城租金2.2-4.5元/㎡/天； 武林租金3-6元/㎡/天； 庆春路租金2.2-2,6元/㎡/天。 杭州写字楼价格及租金 1、近年来，杭州写字楼可以划分为传统写字楼板块和新兴写字楼板块。 传统写字楼板块：由文教、黄龙、武林、庆春及城站商圈组成。 新兴写字楼板块：由钱江新城、滨江、下沙、城北商圈组成。 2、杭州高端甲级写字楼主要分布在黄龙、武林、庆春和钱江新城四个板块。 3、2005年-2012年，因政府引导大的城市中心东移，逐步由”西湖时代”迈入“钱塘江时代”，使钱江新城、钱江世纪城及滨江板块写字楼供应呈爆发式增长； 4、2012年后城北板块写字楼供应量将逐渐增大。 杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。 90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。 2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。 2、写字楼发展历程回顾 杭州写字楼发展时间与空间进程 城站、吴山、湖滨等商圈 黄龙商务圈的打造 2011年以后 市场逐步成熟、多板块共同发展 写字楼供应较少，楼盘品质较低，基本上以企业自用为主 由于经济发展需要，一批新商务写字楼开始涌现，楼盘品质有所提高，但总体供应规模较小，开发商经验也相对欠缺 写字楼回报率较高，政府也开始打造楼宇经济，写字楼市场发展迅速，楼盘品质有所提升，总体仍然处于较低水平，本地开发商为主 写字楼市场步入新的发展阶段，楼盘品质明显提高，供应量及价格均保持较高水准，外来开发商开始进入 写字楼市场开始多元化发展，楼盘品质也越来越高，客户的需求也越来越高，精细化打造是未来的趋势 3、5个发展阶段特征 杭州作为长三角核心城市之一，写字楼未来发展前景广阔，优质写字楼市场需求将不断增加并持续释放，售价及租金水平仍将保持稳定增长并存在一定的提升空间。 随着杭州由“西湖时代”步入“钱塘江时代”，以及市中心武林、黄龙、庆春传统CBD区域几无新增项目且租金高涨，未来随着钱江新城商务氛围日渐成熟、核心地位不断提升，高端商务需求将向钱江新城板块聚焦集中。 钱江新城将被打造成浙江民营企业总部聚集地，未来政府的优惠政策和扶持力度空前，这势必会吸引更多实力企业入驻，促进钱江新城的高速发展和持续繁荣。 4、写字楼发展趋势