房地产投融资法律风险防范 戴长洪北京大成律师事务所 合伙人 2014年6月目录 第一节 房地产投融资概述 第二节 土地环节融资法律风险 第三节 施工环节融资法律风险 第四节 销售环节融资法律风险 第五节 地产项目收购法律风险 第六节 民间借贷融资法律风险 第七节 地产企业如何应当融资风险 第一节房地产投融资概述房地产政策概述房地产投资房地产融资一、近期经济金融政策 二、监管层严控房地产贷款风险 三、房地产开发投资增速放缓 四、房地产投融资 一二线城市影响较小 三四线城市风险加大 房地产政策概述（一）政府微刺激稳增长 2014年政府拟定GDP增长目标7.5% 4月2日国务院常务会议公布三项措施稳增长：铁路投资、棚户区 改造、利率市场化1-2年内完成 5月30日国务院常务会议表示加大力度定向降准 （二）央行货币政策维稳 2014年央行工作会议继续稳健货币政策 4月22日央行下调县城农村商业和合作银行存款准备金率 5月12日央行要求商业银行加大力度满足首套房贷要求 一、近期经济金融政策（一）2013年新国五条 2013年2月20日国务院常务会议确定五项政策措施调控房地产市场 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设 加强市场监管 （二）明确平台融资和房贷是2014年两个首要风险 银监会主席尚福林在2014年两会期间指出，2014年的两个首要风险是 平台融资和房贷，尤其是房贷，要严防单体风险传染和扩大 二、监管层严控房地产贷款风险（一）房地产开发资金来源累计增速持续放缓 2014年1-4月份，房地产开发资金来源累计3.72万元，同比增速持续回落，较2013年大幅下降29个百分点至4.5% （二）商品房销售面积同比下降 2014年1季度销售面积2.01亿平米，同比下降3.76% （三）房企拿地面积减少 2014年1季度房企土地购置面积5989.64万平米，同比下降2.35% （四）房地产开发投资降速 2014年1季度完成投资15339.24亿元，同比增长16.8%，增速比2013年同期低3.38%；房屋新开工面积2.91亿平米，同比减少25.17% 三、当前房地产市场形势 房地产投资 一、房地产投资概念 二、房地产投资流程 三、房地产投资范围 四、房地产投资项目管理 五、外资直投房地产项目 六、房地产投资退出 一、房地产投资概念 房地产投资（Investment In Real Estate） 是指资本所有者将其自有或筹措的即期的确定的资本投入房地产业及相关领域，在实现预期收益后择机退出的一种经济活动 资本所有者：财务投资人或战略投资人（一）设计投融资方案（设） （二）资金筹措（发） （三）资本运营和项目管理（管） 投资决策、计划、组织、指挥、协调、控制和评价 财务管理 风险管理 （四）转让、清算退出（退） 二、房地产投资流程（一）实业投资 房地产物业、房地产项目 （二）房地产产业链并购投资 竖向并购，设计院、工程公司、材料供应商、第三方支付平台公司 （三）规模性房地产投资 横向并购，包括资产并购、股权并购 （四）房地产衍生金融行业投资 应付账款保理业务、向产业链企业提供短期融资、房地产私募基金、REITs，可分为房地产项目收益权份额投资、抵押收益权凭证投资 三、房地产投资范围（一）财务管理 税务策划、预算管理、现金流量需求管理、融资总成本控制、投资周期管理 （二）风险管理 流程管理、突发应急事项管理、争议解决案件管理 （三）项目管理（PM） 四、房地产投资项目管理（一）外商投资房地产项目的政策 确定该项目是否符合我国外商投资指导目录的要求 （二）外商投资房地产项目的途径 遵循项目公司原则和商业存在原则，增资认购、股权收购 （三）项目审核和备案、资产评估 （四）境外股权投资基金 （五）外商投资房地产项目其他注意事项 职工安置、银行债务处理、项目收购价款支付、结汇问题 五、外商投资境内房地产项目（一）转让、被并购（资产或股权） （二）销售结束税收清算结算利润公司注销 （三）IPO （四）REITs 五、房地产投资退出 房地产融资 一、房地产融资概念 二、房地产融资分类 三、房地产融资渠道 一、房地产融资概念 房地产融资（Real estate financing） 是指房地产投资者为用足资金杠杆效应，以股权、项目、收益权、债权、信用等为融资媒介，而进行的一系列投融资架构设计、筹资、融资、使用、退出及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算 二、房地产融资渠道分类 一、权益融资 公开权益融资：IPO、增发、公开募集基金、权益型信托 非公开权益融资：天使、VC\PE、非公开募集基金 权益相关融资:自筹资金、留存收益筹资、计提折旧筹资 二、债务融资 资本市场债务融资：企业债、公司债、短期融资券、中小企业集合 债券、贷款型信托 传统债务融资：银行贷款、票据贴现、小额贷款公司贷款、政府贷款、企业与个人借贷、商业信用融资、股权质押融资、应收账款质押融资、保理融资、融资租赁