房地产行业制度改革系列报告之六 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 共有产权住房开发的国际经验——英国为例1 英国的共有产权制度1 发展共有产权房适合我国国情 .......... 4 共有产权住房在中国4 共有产权住房相对于传统保障模式的优势 ... 5 共有产权住房制度的本质是为有合理购房需求的居民提供购房杠杆 ........... 7 共有产权住房建设的前景、风险和应对 ........ 8 共有产权房可能会在全国推广 ......... 8 共有产权房制度推进中的可能问题和应对 ... 9 附录：主流媒体对于共有产权的报道及相关文件 ... 12 政策聚焦：共有产权和政府“搭伙”买房 . 12 共有产权房在全国铺开 ...... 14 住建部部长：鼓励地方探索共有产权住房 . 15 北京副市长：北京将推“共有产权房” ..... 16 插图目录 图1：共有产权与共享权益的比较 ... 3 图2：共有产权模式与传统模式下政府的收入和现金流变化 ........... 7 图3：共有产权模式与传统模式下购房者的变化 ..... 8 图4：三元的住房供应体系 .. 8 图5：传统二元保障体制下夹心层面临的困境 ......... 9 表格目录 表1：英国低成本住房所有计划总结 ........... 1 表2：共有产权房制度（上海模式） ........... 4 表3：淮安的共有产权房和传统的出售类保障性住房对比 ... 4 表4：2013年年底之后，各方关于共有产权房的讨论 ........ 5 表5：上海和淮安的共有产权房实践 ........... 6 表6：共有产权对各参与主体的好处 ........... 9 表7：共有产权房和北京现行的自住型商品房保障制度的比较 ..... 10 房地产行业制度改革系列报告之六 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 2012年5月，我们开始了房地产行业制度改革系列报告的写作。相较其他的研究报告， 这个系列的报告更富前瞻性。在系列报告开篇之初，我们就将这个系列的报告当成考察行业 的制度，并从制度层面对未来顶层设计的可能性进行预测的“左侧研究报告”。 距离我们首篇报告《公积金制度的过去、现在和未来》面世将近2年了，公积金改革从 一个极度冷门的研究话题，变成了三中全会决议案提及的住房保障制度。三中全会要求，建 立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。而我们在其他四篇 制度改革系列报告中对房地产行业制度演进作的一些推断，也有一部分成为了政策现实。这 四篇报告分别是《2013-4-8：住房按揭贷款差别化管理的经验得失和改革前景》，《2013-10-8： 供地制度源流起底，应对流弊改革上路》，《2013-10-8：地产企业或持续受益于人口政策渐 进变动预期》和《2013-10-21：限购政策一席谈》。 地产行业的长效制度建设并未结束，行业的制度改革和制度建设才刚刚开始，我们的制 度改革系列研究报告也并未结束。本期，我们重点关注共有产权制度。 共有产权住房开发的国际经验——英国为例 英国的共有产权制度 英国的共有产权住房计划（shared ownership housing），是政府对有一定购房支付能力， 但又难以在市场上承担全部购房开支的部分群体设计的一种分阶段购买住房的方式（stair casing up）。所谓共有产权住房，允许购房人根据其支付能力出资购买住房协会所拥有住房 的一定份额的产权（可使用抵押贷款），通常在25%-75%，与住房协会共同拥有各自比例的 住房产权。购房人对住房协会持有的产权部分支付优惠租金，租赁年限为99年，并可在具 备能力后逐步申请购买剩余的产权。当然，如果住户因为自有产权份额较大，而收入下降导 致其自有部分贷款还款负担过重的，还可以申请降低份额，即向住房协会出售一定比例的产 权。 推出共有产权制度的背景 英国目前推出的共有产权住房源于1980年启动的“共有产权计划”。在经历了二战后 30余年的大规模公有住房发展时期后，英格兰住房供需已经基本平衡，而经济增速放缓与 保障性住房支出刚性增长的矛盾对英格兰财政形成巨大的压力。 面对困境，英格兰政府推出了以直接补贴中低收入家庭和保障性住房私有化为核心的住 房政策。其主要目的一是解决保障对象范围的扩大和补贴资金有限的矛盾，腾出更多的公共 廉租房；二是为建设更多的住房准备资金；三是减轻家庭住房开支负担。 表1：英国低成本住房所有计划总结 实施时间 计划 保障对象 1980-2006.3（常规模式） 共有产权计划（Shared ownership） 东部地区，伦敦的职业人士和首 次购房者 1992-1999（市场自助模式） 1990-2006.3 居者有其屋计划（Homebuy） 2006.4-现在 社会住房购买计划（Social HomeBuy） 公共住房租户，不够下述两项政策，且没有能力购买住房 新建住房购买计划（New Build HomeBuy） 东部地区，伦敦的职业人士和首 次购房者 公开市场购买计划(Open Market HomeBuy） 资料来源：www.gov.uk，《英国住房的共有产权制度》 共有产权住房计划根据住房来源分为常规模式（Conventional Shared Ownership，CSO） 和市场自助模式（Do-it-yourself Shared Ownership，DIYSO）两种。前者由住房协会新建 房地产行业制度改革系列报告之六 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 或翻修其拥有住房并租售给住户，同时被允许在部分住房紧缺地区对住户购买的产权份额设 置上限以控制旗下的房源；后者住房来源为市场上的私有住房，实行按套补贴，施行的时间 较短，其余同前者。2006年以后，“共有产权计划”被“新建住房购买计划”取代，做法类 似。 英国共有产权住房的一般规定 根据英国政府网站的信息，共有产权保障房计划为具有一定的购房能力，但又负担不起 商品化住房的“夹心层”人群设计，参与计划的家庭需要满足以下条件： （1）家庭收入低于60000磅/年； （2）第一次购房者（或曾经拥有住房，但目前无力支付购房费用）； （3）租住议会或住房协会的房产。 符合条件的家庭需要在当地政府部门或者“住房协会”排队。 一般的共有产权住房具体由城市住房协会负责运作，由政府对其供应对象和运作方式做 出框架性的安排。具体的运作方式由住房协会根据本地区特定情况来灵活制定，包括建设、 对象审查、住房再上市出售等环节。比如，一些城市住房协会向一些收入或居住水平超过政 府规定标准的家庭提供共有产权住房，但这些家庭并不享受政府的各种优惠或补贴政策。 城市里的住房协会从政府补助，以及贷款和储备金筹措资金购买房款中自己承担的部分。 另一方面，住房协会可以从上涨的房价中获得收益。 共有产权住房既包括新建房屋，同样包括二手房，这些房屋主要是由当地的住房协会来 组织建设或者收购，在出售环节上，也是由住房协会来具体操作。但在一些城市，房屋也有 可能是购房者从公开市场上购买。 这类住房的销售价格主要是根据其所在位置的房价水平来确定，但同时参考其供应对象 的承受能力，所以，这类房屋的价格水平要比相同地段的价格略低一些。 针对年龄超过55岁的居民，可以参加“老年人共有产权住房计划”，这个计划允许老年 人只购买到房屋价值的75%。在支付房屋价值的75%时，就不需要为剩余部分支付租金。 残疾人可以申请“长期残疾人共有产权住房计划”，这样他们就可以以共有产权的形式 购买市面上正在销售的房子，以满足他们生理状况对房屋配套设施的特殊需要。 可以在任何时刻购买房屋价值的新份额。新份额以市场价格计算，因此新份额的单价有 可能高于或低于你首次支付时的价钱，并且住房协会会对房屋价值进行评估，房屋拥有者支 付评估人的费用。 当住户100%拥有自己的住房时，他可以出售住房，并且在出售时，住房协会拥有优先 购买权（在住户完全拥有住房开始计算的21年内）。 购房人虽然没有拥有这类住房的全部产权，但是购买人仍然有利用其所投入部分获取产 权收益的权利。比如说，住房人可以将自己那部分拥有的产权出售。出售的价格由独立的价 值评估机构进行评估，也就是说购房人仍然可以享受住房价格上涨所带来的收益。出售的对 象应当由其住房所属的住房协会在其排队的家庭中指定。 不论购房人拥有房屋多大比例的产权，房屋的一切维修费用均由购房人承担。其中，房 屋内部的维修由购房人自己委托专业机构来进行，费用个人承担。房屋的公共部分由住房协 会来维修（当然也可以委托专业机构），但费用要最后分摊给每个购房人家庭。 房地产行业制度改革系列报告之六 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 英国的共有产权房制度取得了一定的成效。 根据布赖利在2002年对468名共有产权住房住户的调查来看，84%的住户希望完全拥 有住房，他们认为共有产权是他们最终获得住房的中间过渡步骤。布赖利的调查还发现，最 终很少有人事实上增加自己的份额，除非是那些最后立刻付款的。其原因在于，因为用市场 价格购买后续份额，所以住户只有在评估过后才知道自己事实上需要支付多少费用才能购买 自己的份额。Wallace在2008年也评价，尽管政府希望共有产权制度成为居民全额拥有住 房的垫脚石，但居民往往把共有产权这一状态当作解决住房的长期方案。 （Bramley, G.et al. “Evaluation of the low cost home ownership programme.2002. http://wwwmunities.gov.uk/documents/pdf/138217.pdf. May 2009） 2008年的特纳调查（Tenants Survey 2008）显示92%的共有产权住房拥有者自从购置 房产后再也没有购买新的房屋产权份额。 共有产权和共享权益的比较 “共有产权计划”的做法均属于半租半买，产权共有。与此相区别的是20世纪90年代 推行的“居者有其屋计划”（Homebuy）中设计的“共享权益”模式（shared equity）。在这 个计划中，住房协会向住户提供从住房公司获得的无限期免息的权益贷款（equity loans）， 额度为所购买的市场住房价值的25%（在威尔士为30%，且部分地区可达