2 2013年已经过去，对于房地产行业而言，2013年全国房地产市场持续走高。 从全国的角度看，2013年全国房地产市场规模迎来新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品 房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动 下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米。从城市的角度看，北京、上海、广州、南京、天津、 武汉、成都全年商品房成交量突破1000万平方米，另外，重庆、长沙、合肥、青岛、沈阳等5个城市12 月成交数据未统计完成，但其前11个月市场成交量便已超过千万平，如果再算上西安（下半年数据缺失， 前7月成交量破800万平方米），则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的数量仅有今年的 一半。从房价的角度看，2013年12月中国城市住房(一手房)价格288指数达1088.9，相比年初上升9%， 另外，我们还可以将其与两个时间点做比较，首先是2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比， 当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨了16%。 对于2014年，我们认为要厘清市场运行的趋势，关键在于对政策的判断。在我们看来，三中全会基 调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，一线城市和热点二线城市限购 限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而这 也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主 导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式 的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现，大部分二、三线城市政策面将有序放宽， 近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币 流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府 的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势。 在我们看来，2013年年底部分城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟 至明年一季度，而年底按揭贷款紧张也使得部分需求推迟至明年一季度，两者叠加预计明年一季度销量不 会太差，但因2013年国五条之前提前释放的巨大需求造成基数巨大，将使得明年一季度销量增速可能较 低，二季度开始回升。全年来看，按揭贷款在利率市场化压力下，规模和利率都会受到一定影响，且今年 房价大幅上涨之后超越了部分刚需对价格的承受范围，预计2014年整体销量增速将低于今年，或在10-13% 左右。 2013年一二线城市量价齐升，未来行业政策面将明显分化1、固定资产投资增幅首次跌破20%，投资结构性放缓 1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%（扣除价格因素实际 增长19.9%），增速比1-10月份回落0.2个百分点。1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比名 义增长19.5%（扣除价格因素实际增长19.5%），增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112 亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。 尽管近几个月房地产市场主要指标出现回暖迹象，但国家房地产调控政策不会明显放松，2013年房 地产投资处于景气恢复阶段，开发投资回升幅度有限。随着房地产调控的继续深入和长效机制的逐步确立， 企业的投资能力和拿地能力将受到挑战，同时随着今年保障房建设任务的完成，部分房企的投资也有可能 减缓。预计未来几个月房地产投资将可能继续保持低位回稳态势。 2、贸易持续向好，月度出口再创新高 11月，我国进出口总值为3706.1亿美元，同比增长9.3%。其中出口2022.1亿美元，同比增长12.7%； 进口1684亿美元，同比增5.3%，外贸顺差338.1亿美元，扩大至近五年最高。 2013年1-11月，我国进出口总值37704.9亿美元，扣除汇率因素同比增长7.7%。其中，出口20023.2 亿美元，增长8.3%，较前十个月上升0.5个百分点；进口17681.7亿美元，增长7.1%，贸易顺差2341.5 亿美元，扩大18.3%。 11月贸易顺差进一步扩大，一是欧美、日本等国家的经济有所回暖，需求有所增加，从而进口增长较 快。来自发达国家的圣诞订单因素也不可忽视，受美国政府关门影响，10月份圣诞订单不旺，延后到来的 需求在一定程度上提振了11月份出口；二是近期人民币升值稍有减缓，趋于平稳；三是国内经济较为平 稳，国内需求没有大幅增长，大部分都转为外需。在国家外贸稳增长、调结构等政策措施作用下，我国外 贸转型升级步伐加快，促进政策逐步见效，有望实现稳中有进，外贸增长质量和效益也会得到进一步改善。 3、11月消费同比增长13.7%，增速创年内新高 11月份，社会消费品零售总额21012亿元，同比名义增长13.7%，较10月份上升0.4个百分点，增 速创年内新高。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额11055亿元，增长13.1%。1-11月份，社会 消费品零售总额211320亿元，同比增长13.0%。 考虑到年底双节即将来临，当前消费旺季已经到来，经济企稳还会进一步提高消费者信心。在近期召 开的中央经济工作会议中，提出要着力激发市场活力，进一步有效拉动内需，未来消费增长有望提升。 国内经济延续平稳运行，社会消费品总额增速创年内新高