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信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求，但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。
（2）标杆房企资金紧绷，放缓购地存粮过冬
今年前5月，10家标杆房企销售业绩仍较去年同期增加，但是增速明显放缓。由于去年销售火爆，一些房企超额完成销售指标，把部分业绩留到今年初结算。如果剔除这部分影响，今年实际业绩或不及去年同期。由于销售放缓、信贷收紧，多数标杆房企减少购地，选择保存现金渡过眼前的冬天。
在23家A股上市房企中，今年1季度多项财务指标均为近年最差，部分已接近2008年的历史低位。而我们监测的十家标杆房企表现相对较好，均努力拓展融资渠道，缓解资金压力。此外，为了打破现有高杠杆快周转增长模式的天花板，万科提出“小股操盘”模式，或成为标杆房企未来发展的战略方向。
（3）土地市场交投趋冷，地方债压力迫供应放量
今年土地市场成交呈震荡下行趋势。前5个月，经营性用地成交面积较去年同期下降，但土地出让金得益于1-2月成交活跃，创历史同期新高。受新房市场销售低迷及信贷紧缩的影响，二线及三四线城市宅地市场3月后即迅速转淡，一线城市则在5月后成交热度出现下降。土地市场整体转淡趋冷。
我们对近5年京沪两地的高价地块开发效果进行了分析，多数地块经营效果并不理想。在重点城市转向平稳发展的趋势下，高价地块热度难以再现。而对于地方政府而言，受困于政府性债务的年内偿还压力，预计后市土地供应或将增加。
（4）新房市场指标低迷，信贷收紧促降价破冰
2014年上半年，房地产市场未能延续去年的成交走势，全国房屋新开工面积、商品住宅销售金额及面积等重要指标表现低迷。1至5月，重点监测城市新房成交面积持续低位运行，累计同比降幅达18.1%。
去年下半年起信贷开始收紧，新年伊始的降价风波逐渐蔓延。当前，各线城市库存量连月攀升，而信贷与政策层面尚未显示出大范围调转的迹象，降价压力增大。
根据对全国23个城市的新一轮降价调研看，降价样本楼盘较年初成交价相比平均降价幅度仅为6.3%，要取得较为明显的降价效果，平均降幅需达15.3%。
（5）二手市场下行定局，量价交换加速复苏进程
2013年主要城市二手房市场成交量创四年新高，价格亦快速上涨。然而2014年春节后，二手住宅成交也开始持续回落，价格出现松动。由于本轮二手房价格调整主要是受新房降价带动，因此不同城市、不同区域的调整程度出现分化，而且由于二手房价格调整幅度远小于新房市场的降价促销，因此导致二手房需求被分流，二手住宅成交占比亦有所下滑。
鉴于目前一线城市限购政策及信贷暂无明显放松可能，因此预计下半年主要城市二手楼市调整仍将继续。价格方面，预计下半年新房市场将出现实质性降价，从而带动二手住宅价格的进一步下调，成交量亦有望筑底回升。
2、黄石宏观经济运行现状
黄石市GDP——经济总量持续增长，但近3年出现增幅变缓的现状。
2014年黄石市经济继续保持增长趋势，1—5月实现生产总值662.18亿，同比增长8%，增幅较为缓慢。
城镇居民人均可支配收入——收入增加，涨幅减小
小结：
黄石市GDP，经济总量持续增长，但近3年出现增幅变缓的现状。城镇居民人均可支配收入也在逐步上升，至2013年，城镇居民人均可支配收入已超过21553元。随着黄石产业结构的合理化、交通配套不断完善的的驱动下，未来整体竞争力还会加强，将吸引更多开发商前来投资。
3、2014年上半年房地产政策盘点
4月21日，国土资源部表示，不动产登记将于2016年全面实施
国土资源部在其官网上发文表示，将在2016年全面实施统一登记制度。还明确给出了时间表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。国土部表示，此次不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权，为市场经济保驾护航。”在实施统一登记后，新证书投入使用。但是，原来已经颁发的各类证书继续有效，不强制换证，而是逐步替换旧证书。
毕业超过2年大学生可在武汉落户
自7月1日起，武汉毕业超过2年的普通高校毕业生以及经教育部认证的本科及以上学历（或学位）留学回国人员，具备以下条件，可在该市落户：本科学历年龄在35周岁以内。在汉有合法固定住所。在武汉市企事业单位就业，签订劳动合同，缴纳1年的社会保险；或者自主创业且本人为法人，就可在武汉市落户。
今年起入伍大学生退役可落户武汉
今年开始，在武汉市就读的大学生。从学校所在地入伍，就视同在武汉市就业，退役后可直接落户武汉。
住建部：6城市试点共有产权住房
4月份，住建部发布通知称，2014年全国将新开工保障房700万套以上，同时，探索共有产权住房、推进廉租房和公租房并轨运行，将成为今年住房保障工作的重点。同时，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石将成为共有产权住房试点城市。其中黄石主推公租房制度。
黄石市主要城市规划
6月18日，武石城铁正式开通，开启武汉、鄂州、黄冈、黄石同城生活模式。
6月18日，武石城际铁路正式开通，武石城铁7对动车组，根据远期规划，武石城际铁路还将从大冶北站延伸至江西九江，从而形成武九客运专线，并与向莆铁路客运专线相连接，形成一条时速为250公里的快速客运大通道，为华中地区加强与东南沿海各领域的联系提供强有力的运力支持。
小结：
1、外部环境整体平稳向好，但市场调整加剧。
a.在国家主动实施微刺激的背景下，宏观经济尽管仍有较大下的下行压力，但已有企稳回升的势头。从经济“三驾马车”的角度来看，出口持续好转。
b.与经济面的企稳相比，上半年的房地产市场政策面相比预期则更为积极。在一季度“两会”上中央正式提出“分类施策”原则，中央政府在全国层面干预房地产的调控将逐步退出，对地方政府将赋予更多的主导权。从上半年政策面来看，地方政府在市场进入调整之后多试探性地推出刺激楼市的政策，但普遍力度较小。仅有个别地方在新型城镇化户籍改革或者推进区域经济一体化的大框架下，以购房落户的名义尝试突破限购藩篱，以致在国新办记者会上住建部发言表示：从目前我得到的信息还没有1个地方公开的说要取消限购。总体来说，地方“扶持”政策力度都比较温和、手法也相对单一。
c.在经济基本面企稳向好、政策面也相对平静的情况下，在新增供应逐渐恢复的情况下，市场需求却萎靡不振，城市成交低迷，部分价格开始出现调整，以期加快去化。
2、武石城铁正式开通，开启武汉、鄂州、黄冈、黄石同城生活模式
借城铁承接武汉产业转移，实现优势
