内容目录
[序] .... 8
[2013年：事实] ....... 11
特征1：高位景气，量价齐升 ... 12
特征2：长效机制，管理预期 ... 17
特征3：分化时代，花开花落 ... 21
特征4：大者恒大，强者恒强 ... 27
[2014年：预言] ....... 33
花开花落，云卷云舒 ....... 33
三中全会《决定》，再定调中国房地产下半场 ........... 35
中央经济工作会议定调中性，再提新型城镇化 ......... 45
下半场，家庭金融资产爆发，房价上涨增速趋势性放缓 .... 49
2014年，中国房地产市场软着陆 ........ 53
集中度继续提升，海外市场成新焦点 .. 67
购房者信心明显下滑，房价涨幅将持续回落 . 75
[附件1：过往观点] .. 88
世联评论之一：心有猛虎，细嗅蔷薇 .. 88
世联评论之二：信贷宽松支撑跨年热销 ......... 88
世联评论之三：“国五条”意在稳定预期 对当前楼市影响有限 ....... 88
世联评论之四：寒流来袭 霜落花枝 .... 89
世联评论之五：晴空飘来的第一朵黑云 ......... 89
世联评论之六：地方细则出台，平抑市场预期 ......... 89
世联评论之七：涨价预期有增无减 调控之路任重道远 ...... 90
世联评论之八：留一半清醒 留一半醉 90
世联评论之九：红五月供应量激增，将推动成交量上扬 .... 91
世联评论之十：五月成交低于预期，六月将有所恢复 ........ 91
世联评论之十一：6 月基本符合预期，下半年理性发展 .... 91
世联评论之十二：供应缓慢上升，8月成交环比将有所改善 ......... 92
世联评论之十三：8月环比改善，“金九银十”可期 ... 92
世联评论之十四：购房信心反弹看好四季度市场表现 .... 92
世联评论之十五：调控长效机制导向下，区域调控政策差别化 .... 93
世联评论之十六：深圳调控不会改变行业长期的政策方向93
[附件2：过往事件] .. 94
关于世联行 .. 97

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图表目录
图表1：中国商品房销售面积增长情况....12
图表2：中国商品住宅销售面积增长情况12
图表3：中国商品房销售金额增长情况....12
图表4：中国商品住宅销售金额增长情况12
图表5：中国房地产市场商品住宅成交量价走势13
图表6：各线城市销售面积占比....13
图表7：各线城市销售金额占比....13
图表8：40个大中城市土地成交面积增长情况...14
图表9：不同类型城市土地成交溢价率....14
图表10：40个大中城市土地成交溢价率走势....14
图表11：2013年1-9月总价地王15
图表12：不同类型物业开发投资增速......16
图表13：不同类型物业新开工面积增速..16
图表14：重点城市优质写字楼租金走势..16
图表15：重点城市优质零售物业首层租金走势..17
图表16：城镇商场人均面积与其他国家地区对比..........17
图表17：国家支持首套置业的表态..........18
图表18：部分地方政府微调政策..18
图表19：世联投资客占比数据......19
图表20：全国适婚人口占比..........19
图表21：世联客户年龄结构变化..20
图表22：70个大中城市新建商品住宅价格变化.20
图表23：70个大中城市新建商品住宅价格同环比.........21
图表24：不同城市类型新建商品住宅价格同比变化情况..........21
图表25：北京商品住宅库存和去化时间..22
图表26：上海商品住宅库存和去化时间..22
图表27：广州商品房库存和去化时间......23
图表28：深圳商品住宅库存和去化时间..23
图表29：杭州商品住宅库存和去化时间..23
图表30：重庆商品房库存和去化时间......23
图表31：宁波商品房库存和去化时间......24
图表32：福州商品住宅库存和去化时间..24
图表33：厦门商品住宅库存和去化时间..24
图表34：青岛商品房库存和去化时间......24
图表35：常州商品住宅库存和去化时间..25
图表36：温州商品房库存和去化时间......25
图表37：东莞商品房库存和去化时间......25
图表38：扬州商品住宅库存和去化时间..25
图表39：泸州商品房库存和去化时间......25
图表40：丹东商品房库存和去化时间......25
图表41：10城市成交面积结构....26
图表42：世联成交面积结构..........26
图表43：4家开发商存货中面积144平米产品价值占比（调研数据）.........26
图表44：A股上市房地产开发商前三季度营收近十年情况.......27
图表45：A股上市房地产开发商季度营收情况..28
图表46：A股上市房地产开发商毛利率和净利率水平..28

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图表47：A股上市房地产开发商费用占比情况..29
图表48：A股上市房地产开发商存货和预收款情况......29
图表49：A股上市房地产开发商去化周期估算..30
图表50：A股上市房地产开发商债务情况..........31
图表51：A股上市房地产开发商现金流情况......31
图表52：上市房地产开发商有息债务情况..........32
图表53：A股上市房地产开发商现金流状况......32
图表54：2013年前10月房地产开发商销售目标完成率..........32
图表55：建设用地面积分类（万公顷）..36
图表56：城市建设用地占比..........36
图表57：平米耕地产值，最高征地费和全国土地出让均价......36
图表58：城镇和农村居民可支配收入......37
图表59：集体用地改革，十八届、十七届三中全会原文对比..37
图表60：各地宅基地流转模式......38
图表61：中国人口出生率和自然增长率近30年持续走低........39
图表62：独生子女政策下生育率走低......39
图表63：平均预期寿命持续上升..39
图表64：未来人口老龄化的速度将加速..40
图表65：2010年后老年抚养比快速上升40
图表66：美国老龄化趋势相对缓和..........40
图表67：日本老龄化趋势严重......40
图表68：计划生育取消并未提振韩国生育率......41
图表69：韩国人口老龄化趋势不可逆......41
图表70：二胎放开带来商品住宅需求增量的敏感性分析..........41
图表71：韩国房屋购买价格指数..42
图表72：日本土地价格走势..........42
图表73：重庆和上海房产税试点方案......43
图表74：重庆房价走势.....43
图表75：上海房价走势.....43
图表76：土地出让收入与财政收入..........44
图表77：美国房产税占财政收入比重......44
图表78：各国房产税占GDP比重...........45
图表79：两年主要任务对比..........45
图表80：本次中央经济工作会议要点......45
图表81：中国流动人口规模..........47
图表82：中国常住人口和户籍人口城镇化率......47
图表83：土地城镇化快于人口城镇化......48
图表84：国有建设用地供应（万公顷）..48
图表85：美国GDP同比--现价（%）.....50
图表86：日本GDP同比--现价（%）.....50
图表87：美国劳动者报酬:应计工资和薪金.........50
图表88：90年初日本国民可支配净收入陷入停滞.........50
图表89：美国家庭部门储蓄率与房价......50
图表90：日本家庭部门储蓄率与地价......50
图表91：中国城镇居民人均可支配收入走势......51
图表92：中国住户购房贷款余额与GDP比值...51
图表93：中国住户部门储蓄率与商品房销售均价..........51
图表94：2012年不同国家家庭住房按揭贷款余额与GDP的比值......52
图表95：美国非金融资产不同类别的比例..........52

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图表96：美国实际GDP总值和季环比（折年）...........53
图表97：美国工业产值同比回升..53
图表98：美国消费者信心指数震荡攀升..53
图表99：美国非农就业和失业率走好......53
图表100：美国CPI和核心CPI处于低位..........54
图表101：美国房地产持续复苏...54
图表102：美国10年期国债收益率持续走高.....54
图表103：美元指数长周期底部震荡.......54
图表104：美国商业银行信贷总量持续放大........54
图表105：美国联邦基金利率依然维持在历史低位........54
图表106：德国GDP总值和季环比.........55
图表107：意大利、西班牙实际GDP季环比.....55
图表108：葡萄牙、爱尔兰、希腊实际GDP季环比.....55
图表109：欧元区失业率处于高位放缓态势........55
图表110：欧债国家10年期国债收益率下行......55
图表111：德法10年期国债收益率略有上浮......55
图表112：GDP当季同比走势......56
图表113：CPI与PPI当月同比走势........56
图表114：社会消费品零售总额及增速....56
图表115：进出口金额及增速........56
图表116：基础设施投资及增速....57
图表117：房地产开发投资占固定资产投资比重57
图表118：三驾马车对GDP增长的贡献率.........57
图表119：工业增加值增速同比大体保持平稳....57
图表120：中采制造业PMI走势..57
图表121：汇丰制造业PMI走势..57
图表122：整体就业状况暂无问题...........58
图表123：应届高校毕业生就业形势依然严峻....58
图表124：铁路货运量及增速.......58
图表125：工业用电量及增速.......58
图表126：中国煤炭价格指数.......58
图表127：水泥产量及增速...........58
图表128：上世纪80年代的“物价闯关”导致90年初严重的物价通胀.59
图表129：2010年以来银行理财余额规模爆发..60
图表130：理财产品预期年收益率...........60
图表131：2010年以来房地产信托成立规模爆发..........60
图表132：美国利率市场化区间实际利率61
图表133：日本利率市场化区间实际利率61
图表134：法国利率市场化区间实际利率61
图表135：韩国利率市场化区间实际利率61
图表136：美元兑人民币走势.......62
图表137：美元兑人民币NDF走势.........62
图表138：银行代客结售汇顺差...62
图表139：新增外汇占款季节性增加.......62
图表1