兰州-大沙沟 市场基础分析 2014年3月 谨呈：甘肃大成伟业房地产开发公司 从市场中来，到市场中去按事物的本来面目去认识它 按事物的应有面目去创造它 英国现代城市规划先驱——帕特里克 · 格迪斯目 录CONTENTS PART1. 城市分析 PART2. 地产分析 PART3. 市场预期 PART4. 项目简介 兰州市新版总体规划初步提出了“一河两翼三城四片区”的城市空间结构，力图以黄河为轴，两山为翼，完善跨河形态，构筑昼夜山水整体空间新形态；以“抽疏”战略优化提升城关、七里河老城，安宁新城，西固石化城“三城”；老城优化走“高层低密度”的集约发展之路，坚持“显山露水增绿，节地减排宜居”规划管理原则。跳出老城建新区，分步构筑东扩榆中片区，北拓沙中片区、青石片区，保护兰州区域远景水源地永靖片区。 城市分析 城市分析 从8月1日开始，兰州市委市政府16个部门700多人正式在兰州新区开展工作。一方面顺应了城区发展饱和、生产要素开始逐渐向外部扩散的趋势；另一方面也是为了更好的招商引资，加快兰州新区的发展。（规划面积806平方公里，辖永登、皋兰两县五镇一乡，现有总人口10万人。 为第五个国家级新区） 到２０２０年，基本建成特色鲜明、功能齐全、产业集聚，服务配套、人居环境良好的现代化新区。地区生产总值达到１ ０００亿元以上，城市人口达到５０万以上。 城市分析目 录CONTENTS PART1. 城市分析 PART2. 地产分析 PART3. 市场预期 PART4. 项目简介 地产分析 2013 年兰州市招拍挂住宅/商业/办公土地供应量 68 幅，供应面积 441.32 万㎡（约合6616 亩） ，供应面积环比 2012 年大幅上涨 974.8%；成交量 63 幅，成交面积 389.54 万㎡（约合 5840 亩） ，成交面积环比 2012 年大幅上涨 2630.0%；成交金额 64.56 亿元，环比2012 年大幅上涨 820.0%。与 2012 年的超低土地供求量形成强烈反差。2013 年，在兰州新区（国家级）、兰州新城（多个新城）等概念带动下，兰州一级市场供应、成交量火爆上涨。几乎已将之前两年的土地市场供求量不足一次性补齐。 从土地供应比例来看，历史占据土地供应绝对主力的安宁板块 2013 年供应面积占比仅为 14%，整个传统板块供应占比综合仅为 20%，兰州新区、和平-定远、青白石三个新兴板块供应面积占比高达 80%。卫星城、边际扩张效应十分明显。 地产分析 统计 2008-2012 年兰州房地产市场的供求量价走势可以发现，供应、成交量一直在 100万㎡上下浮动。而 2013年，之前的年度供求数据特征全部被打破。年度供应、成交量全部翻番。此外，综合分析城市经济人口总量、年度供应成交量以及市场发展水平，兰州房地产市场依然处于常年低供应后的“恢复性”提升阶段。2016 年之前，市场都将处于大体的供求平衡状态。在此之前的突破性供求数量表现更多的是在满足历史需求积压，而不是形成泡沫。 地产分析 2013 年兰州市商品住宅在售项目 77 个（不包含永登、皋兰、榆中、红古项目） ，其中2013 年新开盘项目 29 个，供应量约 360 万㎡，环比上涨 139.4%。成交量保守统计为 201 万㎡，如果考虑进入已经成交未备案等隐形成交因素，成交量环比 2012 年几近翻番。 2013 年兰州商品住宅价格走势总体平稳。主城区和部分近郊商品住宅成交均价大多集中在 7500-13000 元/㎡之间， “7”字头和万元房数量与去年大体持平。主力板块安宁成交价格大多在 7500-8500 元/㎡之间，个别项目（新夏水岸天成等）成交价格在 9000 元以上。 另一传统主力板块雁滩成交价格大多在 8500-13000 元/㎡。新兴的青白石板块成交价格在6500 元/平方米左右和 13000 元/平方米左右，前者为普通住宅精装，后者为别墅。 安宁、雁滩、黄河北、七里河是 2013 年兰州最具成交活力的传统板块，兰州新区、青白石两个新兴板块表现出了极强上升态势。 地产分析 恒大——首个进入兰州房地产市场的外来品牌开发企业再开两盘。 中海——中海地产单盘取得超过 15 亿元的年度销售额，并且完成首个项目后的首 宗拿地，为在兰长线布局初步奠定基础。 万达——万达公馆开盘发售，兰州市区首个“豪宅”项目由此诞生。 碧桂园——碧桂园兰州新城开盘，并以“50 亿”元的销售业绩创下“全国单日销 冠”，后续发生因限购等问题导致的退房，但销售业绩清晰体现了兰州市场的巨大潜力。 绿地——绿地香墅湾开盘，兰州新区首个真正意义上的商品房项目面市并取得不错 的销售业绩，为兰州新区发展注入关键活力和信心。 兰州新区——在 2013 年兰州相关部门对“出城入园”等政策的实质推动下，兰州 新区建设迎来加速发展时期。 诸多兰州新城——青白石、和平-定远、安宁北等区域，都在 2013 年逐步明确了“新 城”概念，三个区域大体量开发预期不断涌现，市场在兰州新区“长线”机遇和传统城区“短线”机遇之间找到了较好的“中线”平衡。 地产分析目 录CONTENTS PART1. 城市分析 PART2. 地产分析 PART3. 市场预期 PART4. 项目简介