盘锦新立俪都项目整体营销方案 沈阳德置行房地产代理有限公司 一、区域板块发展现状 新立镇区域介绍 新立镇位于盘锦市区东侧，与辽河油田供应处毗邻，是盘锦市和辽河油田向东延伸的前沿阵地，下辖7个行政村，35个自然屯。 新立镇盛产水稻、玉米等作物，地下蕴藏着大量的石油和矿物质含量丰富的地热温泉资源，地下水温42度，既可以发展温泉项目，又可以作为原材料进行深加工。 一、区域板块发展现状 新立镇房地产市场现状 N 新立区域人口有限，商品房整体体量并不多。针对本市场情况，对项目最有竞争力的两个项目——嘉实名苑和任何金华苑展开详细调研。 人禾·金华苑—基本信息 嘉实名苑—基本信息 新立小学 新立中学 人和金华苑 公交 枢纽 本案 周边竞品户型分析 80.30㎡ 畅销户型分析—— 传统户型南北通透 面积适中 客厅、卧室南向，充分享受阳光 58.10㎡ 滞销户型分析—— 户型面积区间小，户型狭长或不通透 户型设计形状不好 客厅为没有直接采光 周边竞品项目销售情况 销售情况—— 现阶段两家楼盘均每月销售10套左右 价格体系—— 人禾小高层起价2400元/平米，均价2600元/平米，最高价2700元/平米，多层均价2700元/平米，有现房，对于俪都项目冲击较大 嘉实名苑配有洋房和别墅项目，洋房售价在3000元/平米，别墅高达4000元/平米以上，小高和多层价格低于俪都，且销售员主推价格低廉这一卖点。 主力销售为70-90平米之间多层产品，总价15-20万/套 优惠方式—— 全款96折、按揭99折 新立区域客户分析 来源区域 置业目的 类别 本地居民 油田职工 外区 刚需 自住 油田工人 个体业户 外地落户 总结：由于当地没有其他大的产业链条和旅游环境。所以投资客户较少，多为自住。 总结：当地居民习惯当地生活环境。总价低，油田分厂开发，吸引部分油田职工，以及外区客户。 总结：油田分厂准备向东发展。所以油田员工选择新立置业。个体业户与外地人落户者因性价比选择在新立置业。 一、新立区域板块发展现状 区域市场分析总结 新立镇人口数仅有1.7万，目前在开发项目的体量远远超过本镇人口的去化能力，在接下来的销售当中，对于区域外新客户的开发将是重中之重。 本区域热销户型为70-90㎡，总价20万以内的房源，高层和40-60㎡房源严重滞销；临近盘锦市区仅有8分钟的车程，但房价却下降一半，对于交通和区域规划的推广迫在眉睫。 针对区域客户对于外立面美观、必须有车库或车位等需求，在后续的产品研发上重点着墨。 一、新立区域板块发展现状 兴隆台区域市场调研分析 兴隆台区不仅是距离新立区域最近的盘锦市区，也是通往新立区域的必经之路，更是盘锦现存商品房体量最大的区域之一，一定程度上对新立区域客户起到拦截作用，就此我司针对兴隆台区域展开市场调研，并对代表项目进行个案分析。 兴隆台区代表项目——爱顿国际城 爱顿国际城—推售节奏 项目一期第一组团楼盘 产品类别：洋房、别墅 项目规划未定 暂定为高层用地 爱顿国际城客户分析 总结： 作为区域最有代表性的项目之一，爱顿国际城规划为洋房、小面积段别墅（270㎡左右）的中高端项目，由于产品总价较高，主要目标客户人群油田职工，市政办公人员。这一购房人群普遍需求配套齐全，物业管理优越的住宅，选择自住人口居多。 兴隆台区代表项目——恒大华府 恒大·华府—推售节奏 项目一期第一组团楼盘 产品类别：高层 项目二期为规划图 恒大华府客户分析 总结： 恒大华府是恒大地产较为成功的产品线之一，在长沙、合肥、沈阳等很多城市都已经有成功经验，在盘锦也是将之前的成功产品再一次践行，户型面积较大，物业服务优越，标志性的景观湖都是中高端产品的代表元素，华府的主要客户来源也是石油企业员工，本地自营企业家等高收入人群。 兴隆台区 新立镇区 兴隆台区产品主要以高密度大高层住宅为主，项目体量大，面积段大，价格区间在4500-5000左右。主要面向高收入人群，与本镇产品相较存在较大差异，不构成直接竞品。 新立镇区距离兴隆台仅有8-10分钟的车程， 价格却仅约兴隆台区产品的一半，面积段和产品更趋近于刚需产品，可以通过价格优势吸引分流一部分客户来购。在价格和交通的宣传上重笔着墨。 兴隆台区产品与本区域产品的关系影响 一、新立区域板块发展现状 区域分析SWOT Strength（优势） 产品价格低廉 距离市区近，充分发挥交通优势 W S T O Weakness（弱势） 政府无区域前景规划 辐射人群较少 Opportunity（机会） 区域产品品类单一 温泉文化尚未挖掘 Threat（威胁） 物业服务成产品软肋 周边竞品分流客户形势严峻。 二、俪都项目深度剖析 1.销售历程回顾 2011年4月 I期开盘销售，同期项目启动施工—— 2011年11月II期开盘销售—— 2013年4月II期再次启动开盘，同期二期项目施工启动—— I期项目自2011年开盘销售以来，月均销售量、销售价格并没有出现明显的增幅，这与项目销售推广过程中没有引爆点有关。 目前的每日来电量约15组，来访量为7-8组，每日数据比较平稳，需要创新宣传模式。 成交客户当中，有车一族的占比不到20%，本区域目前交通不畅的情况也在一定程度上影响了销售。