河北置业有限责任公司

目 录

五星级园林式酒店规划
总体规划
建筑风格及园林景观
酒店项目定位
酒店配套设施
酒店的宏观效益
周边城市规划
酒店阶段性投资估算
酒店一期开发投资估算
酒店二、三期开发投资估算
酒店操作风险及防范措施
政策风险
资金风险
建设风险
经营风险
市场风险
突发事故及不可抗力风险
酒店需政府政策
1.政府提供酒店项目用地
2.“一托一式”开发
3.减免酒店项目和住宅项目的所有税费
第五章五星级园林式酒店可行性研究结论

五星级园林式酒店规划

总体规划
衡水市位于河北省东南部，总面积8815平方公里，衡水地区下辖11市县、4街、64镇，50乡，总人口426.03万人，著名景点有衡水湖、宝云塔、武强年画博物馆等。本酒店项目位于衡水市南部，紧邻衡水湖，酒店总规划占地300余亩，项目开发企业拟聘请国际一线规划设计团队为酒店未来宏伟蓝图进行一体化设计，通过引衡水湖水源至本酒店用地范围之内，将项目打造成为华北区域内首屈一指的“五星级园林式超豪华酒店”，提升衡水本土酒店业的全面发展。

2.建筑风格及园林景观
“现代中式特色建筑”与“江南苏式水韵园林”相结合，重金打造衡水当地唯一五星级超豪华园林式酒店。

中式建筑风格：建筑风格淡雅、朴素。

本酒店项目为传承中华五千年的历史文脉，在建筑形态上采取中式建筑，屋顶采取“庑殿顶式”屋顶四面有斜坡，略微向内凹陷形成弧度清朝称“庑殿”或“五脊殿”，明清时只有皇家和孔子殿堂才可以使用，在建筑风格上彰显本酒店的王者风范，色调上顶部采用深灰色瓦片，墙体采用浅灰色粉刷，色泽穿插于黑白之间，不似黑白的纯粹、单一和刺眼，色调隐蔽、内敛、朦胧、稳重、低调能让人产生丰富的联想，类似于墨汁颜色深刻诠释着中国文化，本酒店建筑以两层为主，楼宇之间以“围合式”规划，延续中国的四合院式居住习惯，别墅式生活，五星级园林式酒店。

江南苏式水韵园林：叠石理水，花木种类繁多，艺术布局。

通过地渗引衡水湖活水至本酒店造湖、造园，技法上是模拟自然而高于自然，即“虽由人作，宛自天开”，以“苏州园林”为模板，在一定的地域运用工程技术和艺术手段，通过改造地形（或进一步筑山、叠石、理水）、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境。本酒店每栋楼宇前穿插湖泊及河流，争取做到楼前楼后都有景观水系，酒店项目入口规划为酒店中心景观带，10余米高的假山及叠水景观，高大的乔木、古朴的虬松、秀丽的茅柳，辅以花、果、叶的颜色和香味如丹桂、红枫、金橘、腊梅、秋菊等。亭台轩榭的布局，假山池沼的配合，花草树木的映衬，艺术雕塑的点缀，近景远景的层次，在供下榻本酒店的贵宾欣赏的同时更构成本酒店一副美丽的画卷。

本酒店项目以细节和文化为基准，追求的是对中华悠远文脉的品味，对几千年生活习惯的延续，对现代奢适生活的享受。

3.酒店项目定位
酒店项目定位为“政务+商务+会议+休闲五星级园林式酒店”是一个以酒店为核心，以政务、会议、住宿、休闲为主导功能的高端产品，是一座建筑和经营都具中国风的文化酒店，是衡水地区，乃至华北区域内的标志性酒店建筑，是城市名片的卓越代表。本酒店项目为衡水地区乃至河北省提供了一个高端政务接待、商务洽谈、休闲养生度假、会议会展等为一体的别墅感五星级园林酒店。

4.酒店配套设施
本酒店项目由接待中心、餐饮中心、客房中心、会议中心、温泉康乐中心、休闲娱乐中心，及园林区7大功能区组合而成。可满足高端政务接待、会议会展、商务休闲、养生度假客人的多种需求。

基本组成部分：前厅、客房、餐厅及酒吧、厨房、公共区域、客房、餐厅及酒吧、商务设施及服务会议设施、公共及健康娱乐设施。

5. 酒店项目的宏观效益
本酒店项目除了为宾客提供政务接待、商务洽谈、养生度假的高端场所，也为衡水市的城市带来至少四个方面的发展：
第一、促进消费（促进当地旅游，拉动衡水地区经济增长）；
第二、增加城市就业（带动当地的劳动就业）；
第三、增加税收（增加政府税收，促进地区经济稳步向前发展）；
第四、促进行业发展（促进当地酒店业、服务业、餐饮业等行业向前发展）。

6. 酒店项目周边规划
临近本酒店项目规划占地3000余亩，斥资几十个亿打造的格林小镇与本酒店项目遥相呼应，格林小镇规划旅游景点、采摘园、体育健身馆（包括：乒乓球馆、羽毛球馆、篮球馆、足球馆、宝林球馆、台球馆、棒球馆）等休闲度假与本酒店项目联合一体，相互借势；政务接待、商务洽谈、休闲养生度假与旅游观光、果园现场采摘、体育运动等于一体，为宾客提供一个流连忘返、休闲度假的理想之地。

格林小镇宏伟规划极大地提高了本酒店项目的品质，更为本酒店打造五星级园林式酒店创造了良好的外部氛围。

第二章酒店阶段性投资估算

1.酒店项目一期开发投资估算
本酒店项目一期规划建设开发工程总费用合计：约5亿元人民币。

2.酒店二、三期开发投资估算
本酒店项目二、三期规划开发建安费及配套费合计：约5亿元人民币，整个酒店项目总投资：约10亿元人民币。

第三章项目操作风险
1. 政策风险
政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营规模的要求，比较不便于整体项目的连动效应和营运的经济性。

防范措施：开发建设过程中政府给予企业较大力度的各项优惠政策；对项目进行独立部门负责统筹；降低手续审批难度。

2. 资金风险
投资者自由资金不足、资金链出现断裂、可能导致：无法完成酒店全面建设，工程无法及时完工、设备无力采购、经营期间过多债务导致经营压力巨大。

防范措施：第四章三个优惠政策为开发企业开发本酒店项目创造条件。

3. 建设风险
建设风险包括在酒店建设过程中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期间建材、设备和劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本上升、投资总额增加、投资回收期延长。

防范措施：密切关注建材、设备及劳动力等建设成本的市场价格，并根据价格变动调动投资预算及资金的筹集与投放，严格按照项目的定位、经营策略及设计指导安排设计。

4. 经营风险
主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。

防范措施：酒店决策者密切掌握当地行业管理政策的变化和动向。

5. 市场风险
主要指宏观经济变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，当地城市经济、旅游没有出现积极的增长或发展缓慢等。

防范措施：按照计划推进酒店项目的建设进度，投入使用后密切掌握和预测当地经济提前采取适当措施。

6.突发事故及不可抗力风险
突发事故和不可抗力主要包括区域疫情、区域交通条件严重恶化等突发事件，以及风水火地震等自然灾害和恐怖袭击、战争等风险。

防范措施：酒店加强风险管理，建立健全一套危机处理机制。

第四章 酒店需政府政策
鉴于目前酒店市场及本酒店项目周边客群，本酒店落成后短时间内很难形成经济效益，本公司经商榷需政府给予以下优惠政策：

1.政府提供项目用地
占地300余亩的酒店项目用地由政府免费提供，既开发企业无偿获得土地。

“一托一式”开发
开发企业为保证资金的连续性，政府免费提供给开发企业一块住宅业用地供开发企业投资开发同时作为政府对开发企业开发酒店项目的鼓励。

3.减免项目的所有税费
鉴于酒店项目的开发、建设、前期经营均无法快速实现利润，开发企业需投入巨额资金开发建设且自筹资金很难快速回笼，需政府给予减除酒店项目和房地产住宅项目各项税费的优惠政策。

酒店项目可行性研究结论
可行性研究总结：
经综合风险分析在第三章三个条件政府批准的基础上本项目可造作性强，建议对项目进行整体化运作。

项目的成功运作将对衡水市的城市经济发展、酒店服务业水平的提升、衡水湖综合服务配套环境的提升具有突破性的贡献，望市领导及各个相关部门给予大力支持。

河北置业有限责任公司
2011.11.17