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目标下的问题
问题1：如何让客户来
○以600套房源, 10%的成交率计算,约需要6000批有效客户
○客户在哪里,通过什么手段拉动上门
问题3：如何建立项目及公司口碑
○项目旺销影响如何建立
○项目口碑如何为企业品牌建立奠定基础
问题2：如何让客户买
○项目的核心价值体系是什么
○我们传递给客户的形象\销售氛围怎么让客户买单
第一部分：营销目标
第二部分：营销背景
第三部分：策略体系
报告结构
第四部分：营销执行政策及大势对项目的影响？
9.29新政调控方向及预测；
9.29新政之下的项目突破；
湖南房产新契税政策及市场影响；
合理利用契税政策；
点评：新政从多角度深化、加强历次调控内容；从金融手段向税收手段倾斜，体现长期调控决心；紧缩信贷，首付三成，停止发放三套房贷；地方细则不断跟进，从一线城市不断蔓延开来……
1、完善差别化的住房信贷政策；
2、各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；
3、对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；
4、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；
5、严格实行问责制；
9.29新政策内容：
一、首付、契税提高、加息的重叠作用，造成购房者成本增加。
1、贷款首付提高，增加了购房者的购房成本，不仅打击了投资需求，更限制了一定的改善型和刚性需求；
2、契税的提高和加息措施，更增加了客户的观望情绪；
3、加上2011年初房产税试行的预期，都将进一步增加客户的观望情绪；
政策影响分析：
契税政策，湖南省从2011年元旦起，执行。
二、大户型需求客户由于限购、成本上升因素受到明显抑制，受到的影响较大。
1、“限购令”、交易契税调整对大户型、尤其是拼合户型的影响最为明显
2、由于加息效应的进一步显现，客户购房成本增加，将对楼市形成明显影响，增加消费者对房价的下跌预期
政策影响分析：
三、市场表现——根据世联统计数据，9.29新政后一线城市开始量价齐跌，但价格仍处于高位；二线城市量价均在波动调整。
一线城市新政表现
二线城市新政表现
政策影响分析：
一、区域市场表现——9.29新政后，短期内长沙市价格趋于下降，呈现量价齐跌的阶段性调整。但12月最后几周，成交量、价格均出现阶段性反弹。
长沙市场表现：
网签5569套，上涨9.56万㎡，均价6061元/㎡
网签7476套，上涨24.98万㎡，均价6162元/㎡
均价上涨101元/㎡
二、市场明星盘表现——明星楼盘受新政影响小，以营销力领先市场，持续热销。
新政后市场上的明星项目受政策影响较小，持续热销，如保利麓谷林语、保利花园、融科东南海等，持续热销，以营销力持续领先市场。
长沙市场表现：
一、未来趋势——从政策走向来看，本轮调控的周期短期内不会结束。
未来政策预测：
理由一：2010年末，各地楼市量价齐升。
理由二：随着楼市调控细则和地方政府调控细则的出台，楼市调控政策将更加执行到位。
量价其升
理由一：土地供应量充足，楼市整体供应量将会大增。
11月份长沙挂牌交易土地17宗，共81.46万平米，挂牌截止日期均在12月份。由于供应量充足，商品房市场成交火热，预计12月长沙会迎来由此次土地成交高峰。 土地供应量的加大，必然导致2011年供应量的加大。
理由二：全国楼市价格上涨，成交量大增。
12月的楼市并不平静，楼市发展所承受的压力越来越大。但全国各地仍然“涨”声一片。
二、专家预测，第三轮严厉调控，将在2011年上演。
未来政策预测：
二：政策变化下的市场突破——建立项目独特的营销力，深化项目人无我有，人有我优的产品价值体系。
一：政策变化下的市场突破——挖掘项目核心价值点，扩宽目标客户群来源。
项目营销启示：
一、湖南省内，非唯一住房，不论大小，契税一律为4%
契税政策内容：
来自长沙市房产研究中心的数据显示，十二月第最后一周（2010.12.26—2011.01.01）全市新建商品房网签8273套，85.76万平方米，较上周增加6.20万平方米，均价为6066元/平方米，其中住宅网签7442套，78.32万平方米，均价为5853元/平方米。
分析认为：导致近几周成交量持续攀升的原因在于有多家媒体报道称元旦之后，非唯一住房、不论大小，契税上调至4%。所以这导致了市民纷纷出手购房，签订合约，抓住契税‘优惠’政策的‘尾巴’。
市场对新契税政策的反应1：
来自长沙市房产研究中心的数据显示，2011年1月第一周（2011.01.02—2011.01.08）全市新建商品房网签2081套，21.84万平方米，较上周减少63.92万平方米，均价为7026元/平方米，其中住宅网签1824套，18.54万平方米，均价为6070元/平方米。
分析认为：导致该周成交价格涨幅较大的原因是受到湘江世纪城、新城新世界等高端住宅以及商业写字楼成交较大所影响，提升了长沙新建商品房市场的整体均价。而整体成交量大降，原因有二：1、1月、2月为传统的销售淡季；2、受到契税政策影响，元旦之前，集中签约放量，许多观望客户，赶在元旦之前签订购房合同；
市场对新契税政策的反应2：
