深圳上海济南厦门武汉合肥 首先，我们在构思这本宣传册的时候，很容易能够想到这样几个词语： 【非地产项目】 500万㎡巨无霸、有机的、独立的……其实这是一个城市； 【超常规的操作思路】 超越常规的资源、超越常规的产品类型、超越常识的品牌使命和项目价值； 首先，我们在构思这本宣传册的时候，很容易能够想到这样几个词语： 【引领生活方式】 改写济南人的生活认知、全新的生活方式、国际的、前沿的、一站式的…… 【城市运营】 聚合人口、带动产业、推动发展、可持续、优质、前瞻、繁荣…… 大胆假设 小心求证 无数溢美之词，都可以用在这个项目上，但是我们又认为，这些词语似乎也可以用在别人的身上……我们该如何下笔？ 我们设想，能不能找到一个更准确、更理性、更不可替代、更有建设性的角度，来表述我们对这个项目的认识呢？ 三个理性的问题 宏观问题+微观问题+品牌问题 大盘围城，胜算几何？ 可以确定的是，我们将与众多超大盘项目处于并将长期处于竞争状态 并且身边各个类型的竞争对手层出不穷，从整体市场而言，如何跳出？ 【如果，我们不是地产项目，我们运营城市……】 绿地700万㎡滨河时代新城贴身竞争，规模上已经略逊一筹，过百万商业配套直接依附洛口商圈，各种生活也是配套一应俱全……遑论东部600万㎡的“一生之城”万象新天、南部华润占地21平方公里都市旅游主题综合体、300万㎡全系教育大盘鲁能领秀城和中海超300㎡的国际社区，还有西客站片区、高新片区动辄百万平米的生态大盘（银丰唐郡）、文化大盘（中建锦绣城）、全生活大盘（天朗时代）… 济南，这个被陈劲松成为全中国楼市供需矛盾最突出的城市，已经进入千万平米级的市场放量——无数个城市运营商都来抢钱了，以往挖个坑就可以卖光房子的时代一去不复返了。 北跨步伐，几多艰辛？ 化工厂的影响近在眼前，济南北部长期被“遗忘”已成惯性，而小清河的梦已经做完了，平和实在的济南人又看到了多少改变？ 【没关系，我们超常规操作，我们造城，并且我们有资源……】 产品细节先撇开不谈，医院何时建成？有人觉得去山大二院似乎更方便…学校什么时候开学？你有北大教育，我有育英实验…产业带动？科技金融重心已经全部移至高新区；新商圈核心？济南商业多中心化已经拼的分外眼红了，何况在商业生地上再造一个？区政府的所在倒是多少迎合了济南人“官本位”的习惯，但是在省市级政府面前，这个因素又显得那么的不足为道…… 非常规的“一招鲜”，已经在这个市场吃不着“天”了，项目所处位置的种种不利是不争的事实，单纯物理层面的火拼，单纯资源的消耗战，是无法赢得市场的。绿地的低价不仅仅是精明，更多的是无奈。 品牌重任，何日实现？ 北大资源自身品牌，作为开发商无力可借，而在济南已经开发两个项目，但是品牌影响力依旧很弱，更何况越发激烈的市场竞争已然到来 【我们的人文是别人抄不来的……】 我们身边已经有绿地常年陪读，项目南侧北湖片区两年前签给了龙湖，高新区招来了远洋，西客站聚集了融汇、天朗、山东高速、华强……又来了个“西南王”金科，首开2013年要在解放路开疆拓土，万科看地的人是一波接着一波……再算上其他传统十强，我们开发的十年周期里，常规的走下去，北大资源的品牌召唤力估计也就只能靠“北大”两个字了。 科学家≠开发商，学校及校办企业品牌≠开发品牌，同理，学校的影响力更不可能和地产行业影响力相提并论。那么500万㎡所承载的品牌之道该如何走下去？ 三个建设性的想法 我们在哪？+我们将去向何方？+我们如何到达目的地？ 一座城市应该是怎么样的？ 如伦敦一般把历史与现代进行了完美的融合？ 如巴黎一样成为浪漫与时尚的代名词？ 还是像纽约一样成为举世无双的大都会？ 或者像德累斯顿一样历经战火洗礼，涅槃重生，却依旧是一座只看一眼就穿越回巴洛克时期的圣城？ 抑或像雷克雅未克一般，低调而宁静，却令世人神往不已？ ——城市性格—— 【平和实在】 中国少有的包容友善的城市。济南人实在、厚道、直爽、大气、包容，基本上体现了儒家文化的内蕴；著名足球评论员李承鹏曾经这样评价济南——就好像孔子在2000年前开了一个大脚，未经中场过渡，直接掉进2000年后。 ——处事方式—— 【中庸保守】 作为山东首府，济南深受儒学思想浸染——处事安分守己，讲究秩序，尊重传统；行为低调保守，处事稳健，藏锋守拙，不事张扬，4000年作风依然如此；在济南用行业惯常从衣着行头判断购买力的做法，很容易走眼。 ——社会结构—— 【 官商互动 】 学而优则仕。浸淫了数千年的官场文化深入这个城市的骨髓；及至当代，政府对话语权掌控更加有力；济南事业机构众多，国企一统江湖，没有规模民企，体制内群体数量异常庞大，成为这座城市的绝对优势阶层。 继续思考，我们在哪儿？ 那么，宣传册子中的济南…… 在平和中庸、和谐的表象之下一颗不安分的心 济南人用实际行动，表达了他们期待着一个时尚、前沿、朝气蓬勃的现代都市化济南马上诞生 1〉“二线城市，一线购买力”国际顶级奢侈品牌Gucci亚太区行政总裁邓婉颖不由直叹济南的购买力。2010年5月15日， Gucci在中国的第34家专卖店在济南银座开业，开业前部分商品居然被VIP客户已经订购一空！ 2〉“我在上海买过一个Gucci包，不过是去年的款，今天没好意思背……”一位受Gucci邀请而来的女士说。据了解，奢侈品牌在济南的销售相当不错。以银座商城为例，国际名品每年的销售增速达到30%，植村秀专柜开业当月销售额达到全国第四，兰蔻当年销售额过千万元，不亚于一线城市。