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石正源房地产浏阳开心商业广场商业定位方案PPT(55页).ppt

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更新时间:2018/10/26(发布于浙江)

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文本描述
中国地产营销实战军团! 谨呈:石正源房地产开发有限公司 浏阳开心商业广场商业定位方案 2010-12-12 前言: 对项目情况进行逐步了解后,对项目商业部分总体考虑是商业整体或单层体量较大、展示面相对较少,对于此类商业项目,商业业态布局和搭配尤为重要,必须有二至三个大型连锁品牌主力店(注:其中必须有一个较大型的生活超市)才能带动整个商业的成熟成功! 考虑到贵司的利益最大化,又兼顾到商业运作的特定性,我司本案着重突出商业裙楼部分的定位和业态规划提出思路及建议,由于没有对浏阳商业市场进行全面细致调查,具体经济测算和评估仅作参考,敬请谅解! 商业地产概念剖析 一 1.1 商业地产定义 1.2 商业地产三大要素 1.3 商业地产运作轨迹 1.4 商业发展轨迹 商业地产就是在房地产的基础上做商业,是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划,使之适应商业的经营 主要包括:购物中心、超级购物中心、大卖场/商业街、主题商场、专业市场、写字楼等 消费者+经营者+投资者=成功的商业地产 商业地产的成功必须符合消费者、经营者、投资者三赢策略; 模式三 更大的、循环往复的市场 扩大商业市场空间 都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存,相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落 现在的商业是综合体商业灿烂荣华的时代 ! 国务院发展研究中心等机构,对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示:65% 的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能 北京万达广场 “纽约心脏”——曼哈顿 北京国贸中心 浏阳,著名“花炮之乡”,长沙的卫星城市,距长沙一小时路程,湖南经济四小龙之一 浏阳隶属长沙市,处于长沙、株洲、湘潭三市“金三角”地带,距省会长沙60公里,距黄花国际机场40公里,距京珠高速公路50公里,是国家两型社会试验区长株潭城市群的组成部分 浏阳市总面积5007平方公里,市辖辖4个街道、26个镇、7个乡,总人口138万 浏阳,“文化底蕴丰厚、人居环境优雅、经济建设繁荣的山水型花炮名城” 浏阳,人口基数大,总人口138万,其中城镇人口15万,是资源相对贫乏的农业大县市 长期以来,浏阳市人口基数大,2007年,全市年末户籍总人口为1363979人,比上年增长0.65%,其中,农业人口1215157人。到2008年总人口已达138.0303万,增长率达0.12%,其中农业人口122.7756万 浏阳,经济增长稳中求快,鞭炮烟花、生物医药、纺织服装和花卉苗木为主要支柱产业; 2009全年实现地区生产总值359.8亿元,增长15.6%;三次产业比重调整为12.0:64.5:23.5。其中花炮产业集群销售总额和税收分别达到111亿元和9.1亿元,增长10.2%和5.2%;全市实现工业总产值635.2亿元,增长27.8%。全年实现旅游接待440.3万人次,旅游收入26.4亿元 浏阳,投资市场蓬勃发展,投资意识较强,2009年全社会固定资产投资突破200亿元 2007-2009年,全社会固定资产投资总额分别为:127.35亿、167.5亿、221亿,增长率分别为:34.57%、31.50%、29.30% 浏阳,消费品市场稳中见旺,超市、物流配送等新型贸易格局逐步健全 2009年浏阳市社会消费品零售总额为103.2亿,占全社会固定资产投资总额221亿的46.7%,可以得知,浏阳市商业较为活跃,后劲足 2007-2009年浏阳市社会消费品零售总额情况 浏阳,人均可支配收入小幅增长,消费能力较为强劲 2009年浏阳市城镇人均可支配收入达18870元,居民比较注重享受生活,消费支出占可支配收入67%多,其中教育文化娱乐服务仅次于食品支出 2007-2009年浏阳市城镇人均可支配收入情况 2007-2009年浏阳市乡村人均可支配收入情况 金沙路 该道路属于浏阳市内南北向主要道路,该道路北段多以家居、装饰建材、卫浴、五金等经营种类为主,主要租金区间为35-50元/㎡/月,在浏阳市整体租金及经营档次上,为中等偏低;该道路南段多以大型商业、复合业态为主,主要租金区间为90-160元/㎡/月,部分单位铺面租金较低,约为55-80元/㎡/月,在浏阳市整体租金及经营档次上,为中高等,属于浏阳市较主要商圈 石霜路 该道路为浏阳市东西向支道,东段以装饰建材、卫浴、五金等经营种类为主,主要租金区间为25-35元/㎡/月,在浏阳市整体租金及经营档次上,为中等偏低;该道路西段多为居民自建房,多以社区服务类经营为主,主要租金区间为15-25元/㎡/月,在浏阳市整体租金及经营档次上,为低等 礼花路 该道路为浏阳市东西向支道,经营种类以装饰建材及布艺为主,道路西段主要租金区间为45-50元/㎡/月,道路东段主要租金区间为20-25元/㎡/月,在浏阳市整体租金及经营档次上,为中等偏低 北正路 该道路为浏阳市南北向支道,经营种类以装饰建材、卫浴、石材等为主,道路北段主要租金区间为25-35元/㎡/月,道路南段主要租金区间为40-50元/㎡/月,在浏阳市整体租金及经营档次上, 新文街 浏阳市唯一一条商业步行街,商业步行街是浏阳商业人气最旺的商业街,同时也是售价与租金最贵,升幅最高最快的地方,一年之内售价翻三倍。主要经营是品牌服装,如劲霸男装、七匹狼、金利来、船王男装、李宁运动服、马连奴、宾度、佐治小子、博世堡等几十个品牌服装。