目 录 一、当前状况与发展历程.........4 （一）保利地产市场表现.5 （二）保利地产发展历程.8 （三）保利地产发展战略.9 二、企业文化与管理架构........12 （一）企业文化——“无湘不成军”...12 （二）分级决策的两级扁平化管理架构...........13 三、保利资本——证券市场推动火箭式发展....14 （一）三年证券市场融资超200亿元...14 （二）银行渠道通畅——大股东资信担保.......15 四、土地——激进保利..........16 （一）土地储备、地价、区域分布.......16 （二）保利的拿地方式...19 （三）拿地策略的演变...19 （四）拿地决策流程演变...........20 五、保利地产的产品线与运作模式29 （一）保利的住宅产品线...........29 （二）保利的商业产品...38 房地产标杆企业研究图表目录 图表 1龙头企业中保利销售额和增速分别第四和第三...........4 图表 2龙头企业中保利销售面积和增速分别第三和第二.......4 图表 3龙头公司09年新增土地储备情况对比.5 图表 4近年来保利地产资产变化趋势（亿元）...........5 图表 5保利地产营收情况...........6 图表 6保利地产各年综合毛利率和净利率.......6 图表 7保利地产近年销售和开发经营情况（万平）...7 图表 8保利地产三个为主两个结合的经营战略.........10 图表 9保利地产全国布局城市示意图.10 图表 10保利地产广州地区商业项目储备量情况（万平）...11 图表 112009年上半年保利地产拟建在建项目中商业、写字楼比重..........12 图表 12保利地产集团组织架构图.......13 图表 13近年来保利地产融资情况（亿元）...14 图表 14保利地产资本市场融资情况（亿元）...........14 图表 15保利地产近年财务表现...........16 图表 16保利地产近年来新增土地储备情况（万平） .........16 图表 17近年来保利地产土地市场投入情况（亿元）...........17 图表 182009年全年投资461亿拿地1464万方 ......17 图表 192009年新增储备中一线城市344万平米......18 图表 202009年新增储备中二线城市1120万平米....18 图表 21近年来保利地产新拓展项目列表.......20 图表 22保利住宅产品线系列项目.......30 房地产标杆企业研究 - 4 - 一、当前状况与发展历程 从7 个人、56 万资金、27 平方米的简陋办公环境开始创业，到88 个楼盘 遍及全国近20个城市，到国内综合实力排名第二的房地产上市公司，保利地产 用了16 年的时间。 从2006年7 月底上市的年营收40亿元，到迈入400 亿元销售门槛，保利 地产只用了3 年的时间，这是其他企业远远不及的速度。 据相关人士透露，保利地产在2003年开始进入上市孵化期时，净利润不过 5000万左右。“火箭式”发展的保利地产，无疑是证券推动的典范。 2003年至2007年，保利的总资产与主营业务收入几乎年年翻番，保持了高 速增长。2009 年保利地产实现签约面积526.69 万平方米，签约金额433.82 亿 元，分别同比增长131.08%和141.38%。 图表1：龙头企业中保利销售额和增速分别第四和第二 图表2：龙头企业中保利销售面积和增速分别第三和第二 房地产标杆企业研究 - 5 - 图表3：龙头公司09年新增土地储备情况对比（单位：万平米，亿米，元/ 平米） （一）保利地产市场表现 2007年，保利地产发布其2008－2010年度企业发展战略规划，预测在2010 年保利地产净资产规模超过500亿，总资产规模达到1000亿，成为首批跻身中 国企业“千亿俱乐部”的地产企业。2009年前三季度，保利地产资产总规模达 到794.5亿元人民币，公司完成规划目标没有悬念。 图表 4 近年来保利地产资产变化趋势（亿元） 新增土地面积 建筑面积权益建筑面积地价总额 楼面价 保利地产 717.6 1463.9 1439.6 461.3 3151 万科A 628.7 1243.7 966.7 306.5 2465 中国海外 459.8 1168.4 1071.1 226.9 1942 金地集团 299.2 494.5 457.2 189.1 3824 招商地产 52.3 196.5 186.4 77.7 3954 平均 431.5 913.4 824.2 252.3 2762 房地产标杆企业研究 - 6 - 18.542.2 80.2 165 408.9 536.3 794.5 45.89.6 233.6 140.8128.3 40.1100 200 300 400 500 600 700 800 900 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.51.52.53.54.5 总资产净资产总资产增幅净资产增幅 数据来源：保利地产各年度年报 近年来，保利地产的主营业务收入呈现逐年递增之势，特别是上市后的2007 年和2008年，公司主营业务收入保持了九成以上的增长。 图表 5保利地产营收情况 6.215.623.6 40.3 81.2 155.2 433.8 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 主营业务收入 数据来源：保利地产各年度年报 近两年，保利地产的毛利率和净利率有所下降，2009年三季度，上述指标 分别为35.7%和15.6%。这主要是因为一线城市拿地更难，公司积极拓展二线城 市业务。 图表 6保利地产各年综合毛利率和净利率 房地产标杆企业研究 - 7 - 数据来源：保利地产年报、中投证券研究所 2006年上市起，保利地产的房地产销售和开发经营指标不断快速上升。2009 年，保利地产实现签约面积526.7万平方米，同比增加131%；实现签约金额433.8 亿元，同比增加141.4%。2009年保利地产的全国市场占有率达到1.3%，连续三 年超额完成年度任务。 保利地产2008 年新开工收缩较少，为2009 年销售高增长了充足的可售量。 2008 年，保利新开工面积456 万平方米，同比增长11%，高于行业平均水平。 2009 年，公司从二季度起加大开工，四季度更为明显，预计2009 年全年 新开工面积能够达到600 万平方米，因此，预计2010 年公司可售量仍然较充足， 比2009 年增加30%。综合考虑2010 年房地产市场环境向下变化导致销售率下 降，以及目前保利2010 年整体均价高于2009 年，预计2010 年公司业绩仍有 保障。 图表 7保利地产近年销售和开发经营情况（万平） 117119.7 199.6 285 147123 392.2 237.6228 456 410.7388.6 87.7114 258.5 2003-2005年2006年2007年2008年2009年3季度 销售面积新开工面积竣工面积 房地产标杆企业研究 - 8 - （二）保利地产发展历程 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团 房地产业务的主要运作平台之一。公司1992年正式进入房地产行业，2002年完 成股份制改造，2006年公司在上交所挂牌上市。股改以来，保利地产开始全国 化布局，公司进入了高速发展阶段，特别是在资本市场成功上市后，公司发展更 令业界瞩目。 保利地产母公司背景 中国保利集团公司前身是保利科技有限公司，成立于1984年1月，由原总 参装备部和中信公司共同出资成立。1992年，经国务院、中央军委批准，在保 利科技有限公司的基础上正式组建中国保利集团公司，并与1993年成为国家计 划单列企业集团。集团是国有独资企业，1999年“军企脱钩”后，集团划归中 央企业工作委员会领导管理，后转由国务院国有资产管理委员会领导，目前是国 资委监管的143家中央企业之一。 保利资产的主营业务包括进出口贸易、房地产开发及物业管理、文化和矿产 资源投资开发四大业务板块，各板块有其不同的发展策略和竞争模式，但在同一 个“保利”品牌下，各业务板块之间起到了相互补充、相互促进的作用。 进出口贸易是保利集团的重要业务之一，集团是被国资委确认的以军贸作为 主业的中央企业，同时集团的下属子公司保利科技有限公司则是国家批准具有军 贸出口授权的10家公司之一。2007年，集团进出口签约额在国防科工委排名连 续两年位居首位，军品出口签约额在国内军贸公司连续两年排名第二。作为最主 要的业务板块，集团的房地产销售收入95.75亿元，在主营业务收入中占比达到 68.34%。 保利地产发展历程 1、保利地产发展阶段与关键节点 1992-1997奠基阶段 1992年9月，广州保利房地产开发公司成立——由中国保利集团公司全资 子公司保利南方集团有限公司全额出资。 1997-2002形成阶段——逐渐成长为区域龙头企业 保利地产制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小 型房地产项目”的五年规划，完成了公司进行房地产开发的资本和经验积累，培 养了第一批专业的房地产开发和经营队伍。 1995年，保利地产基本具备了自主进行房地产开发的能力，先后开发保利 花园、保利白云山庄、北京保利大厦等项目，完成了从事房地产行业的原始积累。